다세대 · 연립주택 경매 이렇게 하라

다세대 · 연립주택 경매 이렇게…되팔기 쉬운 집 선택이 우선

다세대, 연립주택은 권리관계가 복잡한 단독주택과 달리 집주인이 직접 살고 있거나 세입자가 적어 비교적 안전하게 경매로 취득할 수 있는 장점이 있다.

통상 시세보다 훨씬 싸게 매입할 수 있어, 자금력이 부족한 실속파 내집 마련 실수요자들이 집중적으로 관심을 가지는 종목이기도 하다. 요즘처럼 물건이 쏟아질 때는 전셋값 수준에 내 집을 장만할 수도 있는 만큼 관심 있는 지역을 중심으로 경매물건을 고른다면 좋은 기회를 접할 수 있다.

1)환금성

다세대 주택 경매물건을 고를 때는 환금성을 우선적으로 고려하는 것이 좋다. 시세보다 적게는 30%에서 많게는 반값 정도로 값싸게 낙찰받을 수 있는 반면, 공급물량이 많고 수요가 한정돼 나중에 되팔 때 매수자를 찾지 못해 속앓이를 할 가능성이 높다. 전세나 월세수요가 많은 공단주변이나 대학가, 역세권, 근린 업무빌딩 밀집지역에 속한 소형 매물을 고르는 게 유리하다. 되도록 지은 지 얼마 안돼 주택 내부시설이 실용적이거나, 주차공간이 충분히 확보돼 젊은 층의 수요자들이 선호하는 주택을 골라야 한다.

(단! 몇 년 앞을 내다보고 투자할 경우에는 재개발, 재건축 대상지 주변이나 지역호재가 있는 개발지역 인근 경매물건을 고르는 게 낫다. 아파트 가격의 3분의 1도 안되는 가격에 낙찰받은 뒤 차후에 지역개발이 본격적으로 진행되면 자연히 빌라 가격도 큰 폭으로 오른다.)

2)감정가와 시세비교

감정가와 시세의 차이도 확인해 봐야 한다. 2~3회 유찰해 최저경매가가 저렴하더라도 감정가가 시세보다 턱없이 높게 잡혀있다면 실익이 많지 않다. 인근 중개업소에 들러 경매 물건과 유사한 일반 매물의 급매가 수준을 확인해 시세동향을 정확히 파악한 뒤 입찰가격을 정해야 한다. 매매사례가 많지 않기 때문에 최근 거래된 주택의 사례를 기준 삼고, 시세보다 최소 20% 이상 낮은 값에 낙찰받을 수 있는 금액으로 입찰가격을 산정해야 한다.

3)명도

집 비우기(명도)에도 미리 신경 써야 한다. 소형주택의 경우 대체로 집주인이나 세입자의 명도저항이 심한 경우가 많다. 되도록 소액임차인으로 일정금액을 배당받아 나가거나 임차권 순위가 앞서 일부라도 낙찰대금에서 배당받는 주택을 고르는 게 명도가 쉽고 권리행사가 빠르다. 경매입찰 경험상 일정액의 이사비나 위로금 지불을 감안하고, 세입자의 이사 시기는 넉넉하게 잡는 것이 좋다. 조급하게 이사를 종용할 경우 거센 명도저항에 부딪칠 수 있다.