(전세에서) 묵시적 갱신의 의미와 사례

(전세에서) 묵시적 갱신의 의미와 사례

 

1.묵시적 갱신의 의미

계약기간의 만료일 1월 전까지 당사자(임대인/임차인)중 어느 일방도 계약조건의 변경/계약의 해지를 하겠다는 의사표시를 하지 않고 계약만료일이 지나갈 경우에는 전임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 성립하는 것으로 간주하는 것을 일컬어서 서로간에 암묵적으로 재계약이 성립되었다는 의미의 묵시적 갱신이라 한다.

또 법률의 규정에 의한 갱신계약이므로 법정갱신이라고도 한다.

주택임대차보호법 제6조1항/2항에는 이에 대한 명문규정이 있다

"임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 임차인에게 갱신거절의 통지,또는 조건을 변경하여야만 갱신한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때도 또한 같다(1항).

다만 임대차의 존속기간은 이를 정하지 않은 것으로 본다(2항)" 즉 임대인이 계약을 해지하려면 계약기간 만료일로부터 6월 전부터 늦어도 1개월 전까지는 계약해지의사를 임차인에게 구두로 또는 문서로 표시해야한다.  물론 이 경우에도 임대차의 최단계약기간인 2년의 규정을 임대인은 준수해야 하기 때문에 1년계약을 하고서 1년계약의 만료일  1개월전까지 해지의사를 표시하더라도 계약이 해지되는 것은 아니다.

임차인이 계약을 해지하려면 계약만료일 6개월 전에서 늦어도 1개월전까지 해지의사를 임대인에게 구두 또는 서면으로 표시하여야 한다.

물론 이 경우에 임차인에게는 임대차 최단기간 2년의 규정이 적용되지 않는다. 다만 계약기간 준수의무가 있기 때문에 계약기간은 지켜야 한다.

2.임대차(전세)계약이 위와 같이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임대인/임차인 쌍방 모두 언제라도 계약을 해지할 수 있다?

많은  수의 임대인/임차인들이 이렇게 "서로간에 아무말없이 계약이 갱신된 경우 언제라도 계약을 해지할 수 있다"라고 생각하고 있는데 이것은 잘못된 생각이다.

주택임대차보호법에 직접적인 명시규정은 없으나 동법 제 4조 1항에 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을  2년으로 본다"

또 위에 언급한 동법 제 6조2항"다만 임대차의 존속기간은 이를 정하지 않은 것으로 본다"라는 이 두가지 규정을 연계시켜 "묵시적 갱신시에도 기간의 정함이 없는 임대차의 계약기간은 2년이며 따라서 임대인은 2년의 기간만료전에 계약해지를 일방적으로  주장할 수 없다"는 유추해석에 대하여 대부분의 법학자,서울시민원상담실,법률구조공단 등은 동의하고 있다.

(물론 아직까지 명쾌한 대법원 판례가 정립되어 있지 않아 법조계 일각에서는 동법 제4조1항의 규정을 묵시적 갱신의 경우에 까지 적용시키는 것은 무리가 있다는 소수 의견도 있다).

다만 그동안 논란이 되어왔던 것은 "임차인도 묵시적 갱신시 기간의 정함이 없는 임대차 계약기간 2년이라는 규정에 구속되어 2년의 기간 만료전에 계약해지를 일방적으로 할 수 있느냐 없느냐"하는 문제였다. 법학자들의 의견도 "공평의 원칙에 의거 NO!"라는 주장과,"주택임대차보호법은 임차인을 위한 특별법이다라는 것을 들어 YES!"라는 의견이 팽팽이 대립해왔고  또한 상고를 하지 않아 대법원까지 가지 않았지만 몇건의 유사소송에서 하급심의 판결이 계속 엇갈렸기 때문에 이 문제는 그동안 뜨거운 감자였다.

그러나 IMF여파로 "전세보증금반환"이 지연되자 임대인이 임차인으로부터 전세보증금반환청구소송에 시달리는 사태가 비일비재 하자 급기야 정부는 지난 98년 말  위의 "뜨거운 감자"에 종지부를 찍고 임대인의 어려움도 어느정도 감안한 법안을 마련하여 주택임대차보호법을 다음과 같이 개정하였다.

"묵시적 개신의 경우 계약해지를 원하는 임차인의 경우에도 계약기간  2년 규정에 구속시키는 것은 임차인 보호에 역행하므로 동법 제 6조의 2  ①항:법정갱신(묵시적 갱신)의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고 할 수 있다.(중략)

동법 제 6조의 2  ②항:이러한 해지통고는 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 효력이 생긴다."(기존에는 해지통고후 1개월 이내에 보증금반환의무가 있었으나 IMF여파로 3개월로 연장되었다.)

결론적으로 말해서 묵시적 갱신의 경우 임대인은 새로운 2년의 기간 만료전까지는 계약해지를 주장할 수 없고 임차인은 계약해지를 원할 경우 이사가고 싶은 날(보증금반환 받고 싶은 날)3개월 전에 계약해지의사를 임대인에게 전달해야 한다.

3.사례를 들어 이해하도록 하자

EX)김 모씨는 97/12/20에 전세보증금 5000만원,계약기간. 98/01/10~2000/01/09 까지 24개월로 계약을 맺고 연립주택에 현재 살고 있다. 그런데 이때까지 아무말 없던 집주인이 99/12/18 갑자기 돈이 팔요하다는 이유를 들며 보증금을 1000만원 올려주던지 아니면 집을 비워 주던지 양자 택일을 하라는 통보를 해왔다.

Q1.집주인의 요구는 정당한가 ?

정당하지 않다. 계약만료일인 2000/01/09 의 한달전인 99/12/09 이전에 이런 요구를 했다면 물론 정당하다. 보증금 1000만원 증액요구는 기존계약에 대한 이의를 주장할 수 있는 시한인 99/07/09~99/12/09을 지나 버렸기 때문에 묵시적갱신규정이 적용되어 기존계약과 동일한 조건으로 향후 2년간 재계약  한 것과  동일하게 되었기 때문에 정당하지 아니하다.

물론 임대인은 주택임대차보호법상 보증금증액한도(5%/년)규정을 주장하며 증액을 요구할 수 있으나  임차인이 인상요구에 불응하여 소송으로 비화될 경우  "전세값이 폭등하여 보증금(전세금)증액이 불가피하다는 사유"에 대한 입증책임을 임대인이 부담해야 한다.

Q2.임차인인 김 모씨도 2002/01/09 까지 계속 살아야 하나 ?

아니다. 원할 때 언제든지 계약해지의사를 임대인에게 통보하고 (구두 또는 서면으로,단 서면이 증거효력이 더 있다) 통보일로부터 3개월후 이사갈 수 있다. 즉 임대인은 통보받은 날로부터 3개월 후 전세보증금반환의무를 부담한다.

Q3.다른 임차인에게 집이 나가야만 이사갈 수 있나 ?

아니다. 임대인은 후속임차인과 무관하게 해지통보를 받은 날로부터 늦어도 3개월 후 "전세보증금반환의무"를 진다.

※참조

민법의 최우선 원칙은 신의 성실의 원칙,계약자유의 원칙이다. 비록 주택임대차보호법이 특별법이어서 민법에 우선하나 처음부터 너무 법대로 주장하며 집주인과 분쟁을 야기하는 것은 그동안의 관행으로 보나 아직은 약자인 임차인의 향후 거취를 위해서도 바람직하지 않다. 집주인의 요구가 너무 터무니 없거나 피치못할 사정이 있는 경우를 제외하고는 먼저 원만히 타협해보도록 최선을 다해보고 그래도 합의가 불가능할 때 최후의 수단으로 법적대응을 하는 지혜가 필요하다 하겠다.