재건축 ‘개발이익환수’ 왜 필요하나
[경향신문 2006-02-15 18:21]
당정이 ‘8·31 부동산종합대책’의 후속으로 재건축 개발부담금 도입을 적극 검토 중인 가운데 옛 도곡주공1차 아파트를 재건축한 도곡렉슬의 개발이익이 3천63억원에 이르는 것으로 조사됐다. 재건축만으로 평당 1천만원의 개발이익을 챙긴 셈이다.
이 아파트가 이처럼 막대한 개발이익을 챙길 수 있었던 것은 적절한 개발이익 환수장치가 없는데다 재건축사업 추진속도가 빨라 현행 임대주택 의무건립제도 적용도 피해갔기 때문이다.
따라서 이 아파트에 임대주택 의무건립제도와 재건축 개발부담금 25%를 적용했을 경우 총 1천4백40억8천만원의 개발이익이 환수돼 환수비율이 47%에 이르는 것으로 나타났다.
이같은 사실은 경향신문이 15일 옛 도곡주공1차 재건축 아파트의 관련 회계 및 공사자료를 입수해 정밀분석한 결과 드러났다.
이번 조사는 도곡주공1차 아파트의 재건축 계획이 공식화된 1999년(기본계획 수립) 이후 2003년 분양때까지 발생한 개발이익만을 대상으로 한 것이다.
2003년 분양 당시 아파트 시가총액(1조7천6백3억원)에서 99년 기본계획 수립 당시 시가총액(4천7백98억원), 각종 경비(6천33억원), 두 시점간 서울 강남지역 아파트 일반상승분(3천7백9억원)을 제외하는 방식으로 계산됐다. 이 결과 13평 아파트 소유자는 26평으로 옮기면서 추가 공사비를 내지 않은 채 2억5천만원을 환급받은 것으로 파악됐다.
또 13평 아파트(99년 시가 2억원)가 43평으로 커졌는데도 입주자가 낸 분담금은 1억8천4백만원에 불과했다. 현재 도곡렉슬 43평형은 재건축 과정에 프리미엄에다 아파트 가격이 폭등하면서 최근 호가가 16억원에 달한다.
같은 방법으로 이 아파트에 임대주택 의무건립 및 개발부담금제를 적용했을 경우 환수할 수 있는 개발이익은 1천4백40억원에 이르는 것으로 분석됐다. 이 경우 조합원 분담금이 늘어나고 투자비용 부담이 늘면서 전체적인 재건축 투자수익률이 낮아져 개발이익을 노린 투기수요를 억제하는 데 상당한 효과가 있는 것으로 조사됐다.
이에 따라 학계와 시민단체를 중심으로 효과적인 개발이익 환수를 위해 재건축에도 개발부담금제를 도입해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다.
토지정의시민연대 남기업 사무국장은 “용적률 증가라는 행정행위에 의해 발생하는 재건축 개발이익은 개인의 노력과 아무 상관이 없는 불로소득이기 때문에 환수하는 게 마땅하다”며 “개발이익을 원천 환수하게 되면 개발이익을 노린 투기수요가 줄어들어 재건축 집값 안정에도 도움이 될 것”이라고 말했다.
정부는 올들어 재건축이 부동산시장 불안의 진원지라는 인식이 확산되자 개발부담금 부과 대상에 재건축사업을 포함시키는 방안을 논의 중이다.
<신현기기자 nol@kyunghyang.com〉
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