'재건축' 평당 1천만원씩 '앉아서 떼돈'

‘재건축’ 평당 1천만원씩 ‘앉아서 떼돈’

입력: 2006년 02월 15일 18:22:01 

 

옛 도곡주공1차 아파트를 재건축한 서울 강남구 도곡렉슬은 재건축 추진과정에서 용적률이 4배 가까이 늘면서 막대한 개발이익을 챙겼지만 전혀 환수가 이뤄지지 않았다. 이에 따라 막대한 개발이익을 노린 투기꾼들이 수억원의 웃돈(프리미엄)을 붙여 입주권(분양권)을 거래함으로써 주변 집값이 동반 급등하는 악순환이 벌어졌다.

재건축으로 조합원 등 입주자들이 막대한 시세차익을 본 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬아파트가 지난달 재건축을 끝내고 현재 입주가 한창이다.

 

따라서 재건축의 가격급등 현상을 막기 위해서는 적절한 환수장치를 통해 개발이익을 환수함으로써 투기수요를 잠재워야 한다는 지적이 많다.

◇재건축 개발이익 추정=

재건축 전 용적률이 72.6%에 불과했던 도곡렉슬은 1999년 기본계획을 세우면서 용적률이 274%로 3.8배 증가했다. 지상층 연면적은 종전 3만50평에서 11만3천4백56평으로 늘었다. 종전 2,450가구를 3,002가구로 늘리는 재건축이 추진되면서 2003년 4월 서울 4차 동시분양에서 조합원분을 뺀 589가구가 일반분양됐다.

4배 가까운 용적률 증가로 어느 정도의 개발이익이 발생했는지 추정하기 위해 일단 1999년 기본계획수립~2003년 분양 때까지를 개발이익 발생기간으로 잡았다. 일반적으로 재건축에 따른 개발이익이 아파트 시세에 반영되기 때문에 ▲2003년 분양 당시 아파트 시가총액에서 ▲99년 기본계획수립 당시 아파트 시가총액을 뺀 뒤 다시 ▲공사비 등 각종 경비와 ▲기본계획수립~분양때까지의 서울 강남지역 아파트 일반 상승분을 제외하는 방식으로 개발이익을 추정한다.

관리처분계획서에 나타난 예상 분양수입은 분양 당시 아파트 시가총액인 1조7천6백3억7천만원이다. 기본계획수립 당시 시가총액은 재건축 전 10, 13평의 시세에 해당 평형 가구수를 곱하는 방식으로 구할 경우 4천7백98억2천만원으로 추산된다.

관리처분계획서가 밝힌 공사비 등 각종 경비는 6천33억3천만원, 기본계획수립~분양때까지 서울 강남지역 일반 상승분은 대략 3천7백9억원으로 계산할 수 있다.

따라서 기본계획수립~분양때까지의 아파트 시가총액 차이에서 공사비 등 각종 경비와 강남지역 아파트 일반상승분을 뺀 최종 개발이익은 3천63억2천만원이다. 이는 재건축 전 가구당 1억2천5백만원, 평당 1천만원의 개발이익을 챙겼음으로 의미한다. 이처럼 막대한 개발이익이 환수되지 않은 결과 13평 조합원이 26평으로 옮길 경우 2억5백만원을 환급받거나 43평으로 옮길 때의 분담금이 1억8천4백만원에 불과했다. 결국 조합원들은 막대한 개발이익을 이용해 적은 비용으로 아파트 평형을 늘려갈 수 있었다.

하지만 기본계획수립 이전에 재건축이 추진된다는 소문만으로도 이미 집값이 뛰기 시작하고, 분양 이후에도 집값 상승이 계속되는 점을 감안하면 기본계획수립~분양때까지의 개발이익은 재건축 추진과정에서 발생하는 개발이익의 극히 일부분에 지나지 않을 것으로 보인다.

◇임대주택 의무건립 적용했을 경우=

늘어난 용적률의 25%만큼 임대주택을 짓도록 하는 임대주택 의무건립제도는 현재 시행중인 유일한 개발이익 환수장치다. 이를 도곡렉슬에 적용할 경우 개발이익 환수효과가 어느 정도인지 추정해보자.

늘어난 용적률(2만8백51평)의 25%만큼 26평짜리 임대아파트를 짓는다고 가정할 경우 총 801가구를 짓게 된다. 이렇게 지은 임대아파트는 이후 정부가 원가수준에서 매입하게 된다.

2003년 당시 분양가를 감안해 801가구를 분양할 경우 가구당 3억6천4백만원, 총 2천9백15억6천만원의 수입이 생긴다. 하지만 임대아파트를 공시지가(토지분)와 표준건축비(건물분)를 적용, 원가수준인 가구당 2억5천만원씩 총 2천2억5천만원에 정부에 되팔면 일반분양할 것을 정부에 원가로 팔기 때문에 조합측은 9백억원의 손실을 입는다. 즉 9백억원만큼의 개발이익이 정부측으로 환수되는 것이다. 이에 따른 총개발이익(3천63억2천만원) 중 환수비율은 29.4%에 달한다.

◇재건축 개발부담금 25% 부과시=

임대주택 건립으로 환수되고 남은 개발이익(2천1백63억2천만원)에서 다시 최근 도입 논의가 한창인 개발부담금을 부과한다고 가정할 경우 환수효과는 어느 정도일까.

부과비율 25%를 가정할 경우 환수금액은 5백40억8천만원(2천1백63억2천만원×25%)이다. 따라서 임대주택 의무건립과 개발부담금 25%라는 2가지 환수장치로 환수되는 금액은 총 1천4백40억8천만원이며, 총개발이익 중 환수비율은 47%에 달한다.

이같은 환수금액은 재건축조합(2,450가구) 가구당 6천만원씩 환수당하는 것을 의미한다.

◇가구당 분담금 6천만원씩 증가=

2가지 개발이익 환수장치를 통해 최종적으로 가구당 6천만원씩을 환수한다는 것은 가구당 분담금이 6천만원씩 늘어난다는 것을 뜻한다. 따라서 13평 조합원이 26평으로 늘릴 때 종전에는 2억5백만원을 환급받았지만 개발이익 환수 후에는 환급금이 1억4천5백만원으로 줄어들게 된다. 또 43평으로 늘릴 때의 분담금이 종전 1억8천4백만원에서 2억4천4백만원으로 늘어나게 된다.

문제는 가구당 6천만원의 개발이익을 환수하더라도 남은 총개발이익이 1천6백22억4천만원에 달하기 때문에 여전히 가구당 6천6백만원의 개발이익을 챙긴다는 점이다. 다시 말해 기본계획수립~분양 당시까지 입주권을 전매하지 않은 조합원은 여전히 6천6백만원가량의 개발이익을 누리게 된다.

하지만 웃돈을 주고 중간에 입주권을 매입한 경우에는 개발이익 환수로 인해 입주권 감정평가액이 재건축 전 아파트 가치에도 못 미칠 수가 있다. 이는 재건축을 하더라도 종전 가치를 밑돈다는 것을 뜻하기 때문에 재건축 투자성이 없다는 것을 의미한다. 따라서 재건축 개발이익 환수 규모에 따라 재건축 투자수익률이 달라지게 되는 것이다.

〈신현기기자 nol@kyunghyang.com〉