상가건물 수익률 계산법

상가건물 수익률 계산법

수익률은 기본적으로 투자금액 대비 수익의 비율인데.. 투자금액을 어디까지 포함할지,수익을 어느것으로 사용할 지에 따라 여러가지 수익률이 나올 수 있지요.

우선 빌딩의 경우 임대방법에는 전세(보증금100%), 보증부 월세(전세를 기준으로 그중 10%정도를 보증금으로, 나머지는 월1~1.5%정도의 전환이율을 적용해 환산한 월세), 100%월세 정도로 나눌 수 있겠으나, 이는 지역에 따라, 혹은 건물주의 자금사정이나 취향에 따라 다릅니다. 암튼 일반적인 임대방법인 보증부 월세 (보증금10%, 전환율 월1%) 를 예로들어 설명드리지요.

임대면적(연면적과 유사하다고 보시면 됩니다) 1000평짜리 빌딩이 있다고 합시다.

보증금이 평당 50만원, 월세가 평당5만원 이라면,,,

총보증금 50만*1000=5억원, 월세:5만*1000=5000만원 ->년세:5000만원*12=6억원이죠.

 

이 빌딩을 80억에 팔 경우, 사는사람은 보증금 인수 조건으로 75억에 사는게 보통이죠.

자, 이제 수익률을 계산해 볼까요? 수익 6억원 / 투자비용 75억 = 수익률 8%

 

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이는 매우 기본적인 사항만을 고려한 단순한 수익률 계산입니다만, 추가적으로 고려할 부분이 참 많이 있답니다.

1. 공실률(연평균 임대되지 못하고 비어있는공간 - 서울 평균 3%정도)

 

2. 관리비 및 빌딩운영경비 ; 보통 관리비를 월세처럼 평당 얼마씩을 임차인에게 부과하고, 이중에 실제 운영경비(실비)를 쓰고 남는 부분이 있는게 보통입니다. 즉 관리비 - 실비 해당 부분은 수익에 추가될 부분입니다.

 

3. 그밖에 가능 수익으로서 주차수입과 자판기수입등이 있을 수 있죠. 큰 빌딩의 경우 이부분도 무시못합니다.

 

4. 대출 : 부동산을 100% 자기돈으로 사는 사람은 별루 없죠. 설사 돈이 많다고하더라도 대출을 받아 사는 것이 투자자 입장에서 유리하죠. 따라서 순수하게 자기자본 투자금액에 대한 수익률을 산출하기 위해서는 투자금액(분모항목)에서 대출받은 금액은 제외해야죠. 또한 수익부분에서는 매년 갚아야할 대출 이자부분도 제해야 하구여.

자, 이상을 고려하여 자기자본수익률(지분수익률)을 계산해 볼까요?

위 예제에 공실률 5%, 관리비 평당 2만원, 실비 평당 1만원, 대출금액이 40억이고 대출이자율이 연6%라고 가정하죠.주차수입등 기타수입은 없다고 봅시다.

- 가능총수익(가능조소득이라 합니다) : 보증금5억원(이는 수익으로 보기 힘듭니다.

   인수했다가 인계할 대상이기 때문이죠. 깊이들어가면 복잡하니 여기까지..)

   월세5천만원/관리비수입(실비제외)월1천만원->총 월6천만원

- 유효총수익(공실률 감안) ; 위 가능총수익에 95% 곱하면 되겠죠. 월5700만원

- 제세공과등 운영경비는 위에서 고려했으니까 순영업소득도 월5700만원

- 대출이자 : 40억*6% / 12개월 = 월2000만원

- 지분소득 : 5700-2000 = 월3700만원 (연44400만원)

- 지분투자액 : 80억-5억(보증금인수)-40억(대출) = 35억

-  지분수익률 : 44400만원/35억원 = 12.7%(연간)

참고로, 종합수익률(지분+대출 에 대한 수익률)을 계산해 보면,,

순영업소득 : 5700만원*12개월 = 68400만원

총투자액 : 75억원

종합수익률 : 6억8400만/75억 = 9.12%(연간)

종합수익률보다 지분수익률이 많이 나온 이유는 대출에 따른 이자율이 투자자의 요구수익률보다 낮기 때문입니다. 이를 레버리지효과(지렛대효과)라고 하고, 그렇기 때문에 부동산에 투자할 경우 너도나도 대출을 받고 사는 것이지요.