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대치동 엑소더스
8년 운영 보습학원 문 닫은 원장님 “빚 갚느라 편의점 알바”
김효정 기자 / 이장현 인턴기자·서울대 인류학과 4년
10~19세 인구 2년 새 23% 줄어
유명 보습학원들 폐업·이전 속출
학원가 신축빌딩 6층 중 4층이 텅텅
학원 권리금 50% ‘뚝’… ‘0’원도
분식집·미용실까지 불똥
대학수학능력시험을 65일 앞두고 고3 수험생들이 마지막 모의평가를 치른 지난 9월 4일 오후, ‘대한민국 사교육 1번지’ 서울 강남구 대치동 은마아파트 사거리에는 한산함이 감돌았다. 빽빽하게 들어선 학원 간판 사이로 빌딩 임대 현수막들이 펄럭였다. 인도를 100m 정도 걷는데 임대 현수막을 3개나 지나쳤다. 지난 7월 완공된 버스정류장 바로 앞 6층 빌딩도 예외는 아니었다.
6층 건물 중 주인을 찾은 층은 1층과 4층뿐. 지하 1층, 지상 2·3·5·6층은 텅 비어 있었다. 이 건물에서 만난 건물주는 “아무래도 불황이다 보니 아직 임대가 되지 않은 것 같다”고 말했다. 이 남성은 “워낙 빌딩 위치가 좋기 때문에 걱정하지 않는다”고 했지만, 주변 공인중개사들의 말은 달랐다. “요즘 대치동을 빠져나가는 사람은 많은데 들어오는 사람은 없다”는 것이 공통적인 말이었다. 10년 넘게 대치동에 있었다는 K부동산 공인중개사 유모씨는 “예전 같았으면 빌딩이 들어서기도 전에 학원 2~3개가 입주 예약을 했을 것”이라고 말했다.
1990년대 후반부터 우리나라 사교육의 중심지로 호황을 누려온 대치동이 저물고 있다. 학부모들은 자녀의 손을 이끌고 다른 동네로 떠나고 있고, 문을 닫는 학원들이 속출하고 있다. 대치동에서 아이들을 다 키운 학부모들도 노후자금 마련을 위해 값비싼 아파트를 미련 없이 던지고 있다. 대치동이 저무는 가장 큰 이유는 교육 환경의 변화다. ‘좋은 대학 가려면 먼저 대치동으로 가야 한다’는 말 대신 요즘은 ‘대치동을 떠나야 좋은 대학 갈 기회가 는다’는 말이 학부모들의 귀를 사로잡고 있다. 여기다 경기불황의 여파까지 대치동의 하락세를 부추기고 있다. 폐업하는 학원이 늘면서 주변 상가들은 그렇지 않아도 없는 손님이 더욱 줄고 있고, 결국 비싼 임대료를 감당하지 못하고 문을 닫고 있다. 총체적 엑소더스 속에 대치동 공동화라는 말까지 나온다.
“수강생이 없다”
◀지난 7월 준공된 대치동 학원가 한복판의 빌딩 한 층이 주인을 찾지 못한 채로 텅 비어 있다.
해가 어스름히 질 무렵, 8년 동안 대치동에서 보습학원을 운영하다 6000만원의 빚만 진 채 학원 문을 닫은 정모(53)씨를 역삼동 한 카페에서 만났다. 정씨는 나이 때문에 재취업도 힘들어 주변 편의점에서 9시간 동안 아르바이트를 하다 귀가하는 길이었다. ‘학원 사장님’이 지금은 한 달에 고작 120만원을 버는 비정규직이 돼 버렸다. 40명의 학생이 북적이며 66㎡(20평) 학원이 꽉 찰 정도로 운영이 순탄했던 정씨의 학원이 조용해진 것은 작년 가을 무렵부터다. 정씨는 “딸, 아들 모두 우리 학원에 보내던 가족이 다른 곳으로 이사 간다며 학원을 그만둔 시점이었다”고 기억을 더듬었다. 처음에는 대수롭지 않게 여겼다. “그런데 3~4달간 신규 수강생이 한 명도 없었다는 걸 깨닫고는 위기감을 느꼈다”고 한다. 정씨는 “학생이 5명만 남았을 때 그만둬야겠다는 생각이 들었다”고 했다.
그즈음 다른 지역에서 유명해져 대치동에 분원을 차렸던 학원들이 문을 닫기 시작했다. 서울 중계동에 본원을 두고 대치동으로 진출했던 H학원이 철수하고 T어학원, U학원 등도 대치동을 떠났다. 5년 전 건물 6개 층을 전부 사용하던 O학원 역시 규모를 줄여나가다가 작년 9월경 폐업했다. 정씨는 “작년부터 학원장끼리 만나면 ‘잘되냐’고 묻기에 바빴다”며 “‘어느 학원은 수강생이 없어 문 닫는다더라’는 말이 무성했다”고 분위기를 전했다.
학원들 탈출 러시
흉흉한 분위기는 올해 강도를 더해 이어지고 있다. 최근에 대치동에서는 가장 유명한 보습학원인 V, D 학원 중 한 곳이 다른 지역으로 이전한다는 소문이 돌아 학원가를 긴장시켰다. V, D 학원에 직접 문의해본 결과 학원 관계자들은 “수능을 앞두고 분위기가 어수선한 것뿐”이라고 소문을 일축했지만 “학생 수가 10~20% 준 것은 사실”이라고 전했다.
국어 강사로 6년째 대치동에 머문 T학원 박모 강사는 “작년 이맘때는 수강생이 100명이 넘었는데, 지난 8월에는 75명 정도에 그쳤다”고 밝히면서 “서로 수강생이 몇 명인지 드러내지 않는 게 대치동 분위기지만, 요즘 들어 유독 ‘힘들다’는 얘기를 많이 듣는다”고 말했다.
주변 부동산에서도 ‘대치동 엑소더스’ 현상을 구체적으로 확인할 수 있었다. “옛날에는 상상할 수도 없었던 가격으로 매물이 나온다”고 말한 E부동산 대표 이모씨는 “보통 50평(165㎡) 학원 권리금이 8000만~1억원 정도였는데, 지금은 3000만~4000만원으로 반 넘게 떨어졌다”고 했다. 10~20평대(33~66㎡) 소형 보습학원 권리금은 예전 3000만원에서 1000만원대로 떨어졌다고 한다. 이씨는 “가끔 노권리(권리금 없음)로도 나온다”며 “노권리도 조금씩 늘고 있다”고 말했다. O부동산 공인중개사 이모씨도 “매물은 늘어나는데 계약이 체결되는 경우는 거의 없다”며 “원래 대학입시가 끝나는 12~1월부터 학생들이 몰려오고 학원가가 들썩이는데 올해는 조용했다”고 했다.
학원을 대상으로 영업하던 주변 상권도 직격탄을 맞고 있다. 대치동 학원가 중심에서 분식집을 운영하는 김모씨는 “대치동 학원가가 죽어간다는데”라는 질문에 “대치동도 망했다”며 목소리를 높였다. 김씨는 오후 5시 하교시간임에도 불구하고 학생 2명만 앉아 있는 분식집을 가리키며 “작년만 해도 간식 먹으러 온 애들로 붐볐는데 요즘은 학원을 안 다니니 손님이 없다”고 말했다. 학생들이 학원에서 수업을 듣는 동안 학부모들끼리 모여 이야기꽃을 피우는 카페, 미용실 등에서도 “학생, 학부모 손님이 줄었다”고 입을 모았다. T커피전문점 매니저 유모씨는 “매주 화요일만 되면 10명씩 그룹을 이뤄 찾아오던 학부모들이 있었다”며 “얼마 전부터 5~6명만 보이기에 물어봤더니 ‘이제 그 학원 안 다닌다’고 말하더라”고 전했다. P미용실 디자이너 박모씨는 “단골 손님 중 한 명은 방배동에 사는데 일주일 내내 대치동으로 ‘출퇴근’하다가 요즘은 주말에만 온다고 하더라”고 말했다.
수능 대비반 대신 내신 대비반
 ◀20년 넘게 ‘사교육 1번지’로 군림해온 대치동 학원가.
학원 관계자들은 대치동 학원가가 침체에 빠진 가장 큰 이유로 ‘불황’을 꼽았지만 꼭 불황만이 원인은 아니라는 의견도 적지 않았다. 대치동 학원을 옮겨 다니며 15년 넘게 수학을 가르쳐 온 강사 박모씨는 “심지어 IMF 외환위기 때도 대치동 학원가는 홀로 호황을 누렸다”고 회고했다. 불황의 영향보다 전반적인 교육제도 환경이 변화한 탓이 크다는 것이다.
‘대치동 엑소더스’ 현상이 가장 두드러지는 곳은 대학입시를 준비하는 보습학원들이다. 수능시험이 쉬워지고 수시모집 인원이 늘어나면서 학원을 그만두고 외국어 공부, 과외 활동을 하는 학생들이 늘고 있다. 여기에 수능과 EBS 연계율이 70% 이상으로 높아지면서 EBS 인터넷 강의를 듣는 데 집중하는 학생이 더 많다. 학원 ‘수학에 미친 사람들’ 황정희 원장은 “EBS 강의만 해도 여러 종류가 있어 중하위권 학생들은 그 강의를 다 수강하는 데도 벅차다”며 “최상위권 학생을 제외하면 EBS만 잘 봐도 원하는 점수를 얻을 수 있다고 생각하기 때문에 학원을 잘 찾지 않는다”고 말했다.
보습학원들은 자구책을 마련하느라 진땀을 흘리고 있다. 대치동에서만 20년 넘게 학부모 상담을 해온 H학원 김모 실장은 “대치동 학원가에서 학교별 내신 대비반을 운영하는 걸 처음 봤다”고 말했다. 수능 공부에만 ‘올인’하던 대치동 보습학원들이 주변 학교 내신 시험 대비반을 운영하면서 학생들을 모집하고 있는 것이다. 한 보습학원의 경우 “9월 한 달은 내신 대비 때문에 수능 대비반 학생을 아예 모집하지 않는다”며 “중간고사가 끝나는 10월부터 수업을 운영할 계획”이라고 밝혔다.
초기 입주민 아이들 교육 끝나
수능과 EBS의 연계율이 높아지고 내신의 중요성이 커지면서 지방 학생들의 발길도 뜸해졌다. 원래 대치동은 방학 때마다 지방에서 학원 수업을 받기 위해 올라오는 학생들로 붐빈다. E부동산 공인중개사 이모씨는 “이 근처 원룸은 지방 학생을 대상으로 단기 계약을 하는 경우가 많은데 지난 겨울에는 지방 학생을 단 한 명도 못 봤다”고 말했다.
작년 말에는 대치동 대단지 아파트인 청실아파트 재건축이 시작되면서 대규모 이주가 시작됐다. O부동산 공인중개사 이모씨는 “원래도 대치동 주변 아파트 주민의 대부분은 세입자로, 자녀 학원 때문에 비싼 전세금 내고 살던 사람들이었다”면서 “학원을 보내야겠다는 생각이 있었다면 다세대·연립 주택에 머물러서라도 대치동에 남았을 것”이라고 설명했다. 그러나 올해 2분기 대치1·2동 가구 수는 1만6719가구로 작년 3분기 1만7731가구에 비해 1000가구 넘게 줄어들었다.
▲ 지난 9월 한 지자체에서 연 입시설명회에서 학부모들이 입학사정관제에 대한 설명을 듣고 있다.
원래 대치동은 서울 다른 지역과 구별되는 인구분포를 보이고 있다. 사교육시장의 핵을 이루는 10대(자녀)와 40대(학부모) 인구 비율이 서울 평균에 비해 확연히 높다. 올해 9월 기준 대치1동 10~19세 인구는 5150명으로 전체의 26%를 차지하는데, 전체 서울 지역 10~19세 인구는 11.5%에 불과하다. 마찬가지로 대치1동 40~49세 인구는 5072명으로 전체의 25%이지만 서울시 전체의 40~49세 인구는 17%에 그친다.
10대와 40대 가족들이 대치동을 떠나고 있다는 점은 통계상의 수치로도 명확하다. 2010년 9월에 6723명이었던 10~19세 인구는 올해 9월 5150명으로 23.4% 줄었다. 같은 기간 40~49세 인구도 21.9%(1422명) 감소했다. 이와 관련, O부동산 공인중개사 이모씨는 “대치동에서는 살기 힘들다는 얘기를 종종 듣는다”고 원인을 분석했다. 높은 주택 비용과 학원비 때문에 “대치동 주민의 대부분인 세입자들은 대치동 밖에서 자녀 교육에 대한 해답을 찾을 수만 있다면 떠나버리려 한다”는 것이다.
대치동 일대 대단지 아파트 입주는 1980 년대 초반 시작됐다. 20년이 지난 지금 당시 30·40대의 젊은 중산층은 이제 50·60대가 돼 자녀를 대학에 진학시켰다고 볼 수 있다. 대치동에서 30년 이상 산 노영숙(54)씨는 올해 1월 외동딸이 결혼하자, 살고 있던 대치동 미도아파트에서 떠나 경기도 용인으로 이사했다. 노씨는 “대치동 아파트는 학원 다니기 편하고 학군이 좋지만, 나이가 들고 나니 살기 어렵다는 생각이 들었다”며 “주변에서도 자녀들이 다 대학 가고 나면 어디로 가서 살까 고민하는 또래가 많다”고 말했다. 대치동의 비싼 집값이나 전세금을 빼서 노후 대책을 세우려는 ‘대치동 베이비붐 세대’가 늘고 있다는 것이다.
“대치동 엑소더스 계속될 것”
황정희 원장은 “내신을 잘 받기 어려운 강남 8학군 프리미엄이 쇠퇴한 것과 동시에 자율고가 생기고 고교선택제가 도입되면서 ‘비싸고 불편한 대치동에 살지 않아도 된다’는 생각이 퍼지게 된 것도 대치동 엑소더스에 영향을 미쳤다”고 설명했다. 대치동에는 상위권 대학 진학률이 높은 중동고, 휘문고 학생들이 많이 거주했다. 그러나 이들 학교가 자율고로 전환되면서 거주지에 상관없이 지원할 수 있게 되자 대치동으로 이주해오는 인구 수가 줄어들었다는 것이다.
여기에 입학사정관제가 도입되면서 교내·외 활동과 외국어 교육이 강화되기 시작한 것도 학생들의 대치동 이탈 현상을 부추겼다. 작년 3월 대치동 청실아파트에서 경기도 분당으로 이사를 한 손진옥(56)씨는 큰아들과 큰딸을 대치동 학원에 보내며 대학에 진학시켰다. 그러나 고2인 막내아들은 대치동 학원을 다니지 않고 있다. 분당에서 거리도 멀지만 교내 신문동아리 활동과 경시대회 준비를 하느라 대치동까지 학원 수업을 들으러 갈 수 없다고 했다. 손씨는 “아들과 상의 끝에 언어·사회 과목은 인터넷 강의를 듣는 걸로 결정했다”고 말했다. 수능 점수보다 평소 학교생활을 하면서 생활기록부 관리에 신경 쓰는 것이 필요하다는 전문가들의 조언도 감안했다고 한다.
학원 관계자들은 입시제도가 다변화되는 상황에서 대치동을 찾는 학생들은 점점 더 줄어들 것이라고 전망했다. 대치동에서 10년 가까이 논술 강의를 해온 강사 유모씨는 “그나마 학생이 느는 논술 과목은 한철 장사라는 인식이 강하고 수능 비중은 점점 약화되니 학기 중에는 대치동이 더욱 조용해질 것”이라고 예상했다.
사교육 1번지는 없다
반면 최근의 현상이 ‘대치동 학원가 전체의 몰락’으로 이어지지는 않을 것이라는 의견도 적지 않다. 유씨는 “어떻게 보면 ‘거품이 빠지고 있는 것’이라고 볼 수 있다”고 말했다. 대부분의 학원 관계자가 동의를 표한 ‘거품론’은 그동안 대치동에 필요 이상의 학원과 학생들이 집중돼 있었다는 인식에서 나온 것이다. H학원 김모 실장은 “몇 년 전까지만 해도 대치동에서는 학원 간판만 달면 돈을 번다는 인식이 강했다”며 “이제는 수능과 내신, 교내·외 활동과 시험 점수를 다 잡으려는 최상위권 학생과 그를 돕는 학원만 남을지도 모르겠다”고 설명했다. 벌써 최상위권 학생을 대상으로 소규모로 수업을 진행하는 학원이 늘고 있고, 학원마다 입시 컨설팅 전문가를 초빙하는 등 새로운 시장이 형성되고 있다는 것이다.
대치동에 낀 거품이 빠지고 나면 “대치동을 비롯해 서울의 어떤 동네도 과거의 대치동과 같은 ‘사교육 1번지’의 위상을 누리는 대규모 학원가는 다시 나타나지 않을 것”이라는 점도 전문가들의 공통적인 의견이다. 황정희 원장은 “우리 학원을 비롯해 M학원, Y논술학원, P어학원 등 유명 학원들이 서초와 반포 지역으로 분원을 내고 있지만 사실 그곳에는 ‘중심 지역’이 없다”고 말했다. 대치동처럼 대로변 빽빽이 학원이 들어설 만한 공간이 없어 학원가가 형성되기 어렵다는 것이다. 권대봉 고려대 교육학과 교수는 “대치동 학원가가 전담하던 교과 외 공부를 지금은 방과 후 학교나 대학에서 운영하는 영재교실 등이 분담하고 있다”면서 “대치동 학생이 줄어드는 것은 입시제도의 다양화, 불황 등 여러 요인이 맞물리는 것이기 때문에 앞으로 어느 한 지역이 입시제도에 영향을 미치는 일은 없을 것”이라고 전망했다.
사교육 1번지 대치동 학원가의 생성과 몰락
1980~1990년대 은마아파트를 비롯해 미도·선경·우성아파트 등이 생길 때만 해도 대치동 주변 도로는 포장도 덜 마쳤을 정도로 열악한 환경이었다. 그러나 젊은 중산층들이 집중적으로 거주하기 시작하면서 대치동은 이들의 성장과 함께 변화했다.
1990년대 초반까지만 해도 ‘강남 학원가’라고 하면 압구정동을 떠올리는 사람이 많았다. 그러나 압구정 일대에 로데오거리가 형성되고 임대료가 올라가면서 학원들이 압구정동에 머무르기 어려워졌고 유명 학원들이 대치동으로 옮겨갔다. 대치동에는 단대부고, 중동고, 숙명여고 등 명문 학교가 몰려 있고 주택가라 유흥업소가 적었기 때문이다. 특히 1994년 수학능력시험이 도입되면서 대치동 학원가는 지방에서 올라온 학생들까지 얽혀 명실상부한 ‘사교육 1번지’가 됐다. 그러면서 주변 은마아파트 등의 아파트 시세가 치솟아 화려하지 않아도 손꼽히는 부촌으로 자리 잡았다.
대치동의 영광과 몰락은 입시제도의 변화와 시기를 같이하는 모양새다. 압구정동에서 대치동으로의 이동은 수능시험의 시작과 맞물려 진행됐다. 20년이 지나고 대학 입시제도가 다변화되면서 특성화 교육과 외국어 능력이 강화되는 요즘 학생들은 대치동에만 머물지 않는다. 권대봉 고려대 교육학과 교수는 “대치동의 변화는 사교육시장의 변화를 넘어서 우리 사회의 변화를 보여주는 예”라며 “이제는 교육 당국이 ‘대치동 이후’를 생각하고 대비하는 것이 필요하다”고 밝혔다.
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