빌딩 부자들의 노하우

하루에도 수십 권씩 쏟아져 나오는 재테크 서적들. 하지만 그 책들 가운데 유난히 눈에 띄는 제목이 있었다.   바로 「빌딩 부자들」이라는 책이다. 많은 사람들이 ‘나도 빌딩 하나 갖고 싶다’는 막연한 꿈을 갖고 있을 것이다. 그래서 이 책이 도착하자마자 페이지를 넘기기 시작했다.   이 책을 쓴 사람은 현재 한국경제신문에서 근무하고 있는 현직 여기자다. 그녀가 2년 동안 부동산 전문기자로 일하면서 만난 50명의 빌딩 부자들의 이야기를 책으로 엮어낸 것.   ‘빌딩 부자’에 대한 선망과 막연한 호기심, 그리고 그 빌딩 부자들의 뒷이야기가 궁금했다. 성선화(33) 기자가 이 책을 쓰게 된 계기는 2년 전 취재 차 만났던 한 빌딩 부자 때문이다.   “처음 인터뷰를 하러 가면서 전혀 기대를 하지 않았어요. 상속을 받은 돈 많은 사람이겠거니 생각했거든요. 그런데 그는 30년 전에 시골에서 올라와 명동에 빌딩 한 채 갖는 게 꿈이었던 평범한 사람이었어요. 그와 인터뷰를 마치고 나오면서 망치로 머리를 한 대 얻어맞은 것처럼 큰 충격을 받았죠.”   평범한 일반인들도 강남의 빌딩 주인이 될 수 있다는 것을 처음 깨닫게 된 성 기자. 그 뒤로도 우연히 빌딩에 관련된 취재를 하게 되면서 빌딩 부자들에 더욱 관심을 갖게 됐다. 특히 요즘에는 부동산 시장이 ‘수익형’으로 바뀌면서 수익형 부동산의 최고봉인 빌딩 부자들에 대해 정리를 하고 싶었다.   그리고 현재 은퇴를 준비하는 사람들과 직장을 다니는 20, 30대들에게 빌딩 부자들의 노하우도 꼭 알려주고 싶어 책 출간을 결심했다. 처음에는 취재 때문에 빌딩 부자들을 만났지만, 책을 엮기 위해서는 좀 더 많은 빌딩 부자들을 직접 만나봐야 했다. 하지만 그들을 만나기란 좀처럼 쉽지 않았다.   “돈 많은 사람들은 절대 돈 안 되는 일은 하지 않더라고요. 그런 사람들을 만나기 위해서 3명 이상의 도움을 받아야 했어요. 또 힘들게 직접 만나도 소득에 대한 이야기를 솔직하게 해주지 않는 것도 문제였죠.”   그렇게 주변 사람들의 인맥을 활용해 어렵게 만난 50명의 빌딩 부자들. 하지만 이들을 만난 건 결코 헛된 시간 낭비가 아니었다. 이들을 통해 성 기자는 “인생과 세상에 대해 정말 많은 것을 배울 수 있었다”고 고백했다.   성 기자가 만난 빌딩 부자들 중에서는 소위 말하는 명문대 출신들이 거의 없었다. 하지만 몸으로 직접 부딪쳐서 배운 이들의 지혜는 이론으로만 공부해서 익힌 지식과는 차원이 달랐다.   우리나라에서 가장 중요시되는 ‘학벌’이 살아가는 데 전혀 중요하지 않다는 것도 바로 이들과의 만남을 통해서 알게 됐다. 성 기자가 특히 빌딩 부자들과 만나면서 얻은 가장 중요한 교훈은 바로 ‘인맥’의 중요성이란다.   “한 분야에서 50명의 사람들을 직접 만나보니 인맥이 얼마나 넓은지 알 수 있었어요. 덕분에 저 역시 재계 회장들과 돈독한 친분을 유지할 정도로 인맥이 넓어졌죠(웃음).”   사실, 이 책의 핵심도 어떻게 보면 ‘인맥’이라고 볼 수 있다. 부동산 투자 정보 역시 지인으로부터 나오고, 관련 업체들 모두 지인을 통해야 순조롭게 풀어나갈 수 있기 때문이다. 주변에 형성된 인맥 없이 일을 진행했다가는 실패할 확률이 높아질 수밖에 없다는 것.   “사실, 여자들은 인맥이 약한 편이잖아요. 그래서 더 신경을 써야 할 것 같아요. 내가 정말 필요할 때 도와 줄 수 있는 인맥을 잘 형성해두는 게 중요해요.”   33년을 살아오면서 전혀 재테크에 관심이 없었던 성 기자. 경제 기자라는 타이틀이 무색할 정도로 월급으로 얼마나 재테크할 수 있을지 전혀 감이 없었고, 돈을 아껴야 된다는 생각도 하지 못했다고. 하지만 50명의 부자들은 그녀의 생활과 마인드를 한꺼번에 바꾸어놓았다.   “제 월급으로도 저축하고 충분히 아끼면 3년 동안 1억원을 모을 수 있다는 사실을 깨달았어요. 왜 전에는 알지 못했는지, 정말 충격이었죠.”   성 기자는 그동안 써온 생활비를 계산해봤다. 아무 생각 없이 써온 커피 값만 한 달에 20만원, 택시비는 50만원이었다. 굳이 안 써도 되는 돈이 줄줄 새고 있었던 것. 앞으로 재테크를 해봐야겠다는 생각에 마음을 단단히 먹고 카드 소비를 대폭 줄이기 시작했다.   귀찮아서 사용하지 않았던 쿠폰도 모으기 시작했는데, 한 번 재미를 붙이니까 돈이 절약되는 재미가 쏠쏠했다. 또 요즘에 인터넷을 통해 확대되고 있는 소셜 커머스 또한 적극 활용해 생활 속에서 빠져나가는 돈을 하나씩 차단하기 시작했다.   최근에는 경매 컨설턴트를 통해 월세 50만원이 나오는 경매 물건을 꾸준히 알아보고 있다. 성 기자에게 초보 재테크 투자자들이 1천만원으로 어떻게 투자를 했으면 좋겠느냐고 물었다.   “찾아보면 1천만원을 투자해 수익을 올릴 수 있는 경매 물건이 수두룩해요. 처음부터 너무 무리하게 욕심내지 않았으면 좋겠어요. 일단 작은 걸로 시작해서 점점 돈을 불리는 게 바로 재테크의 기본이거든요.”   그렇다면 빌딩 부자들이 자식들에게 가장 물려주고 싶은 것은 무엇일까. ‘돈’, ‘빌딩’, ‘인맥’ 등으로 생각하기 쉽다. 하지만 그들이 자식들에게 전하고 싶은 것은 바로 ‘스스로 돈을 벌 수 있는 재테크 능력’과 ‘올바른 가치관’이었다. 빌딩 부자들이 말하는 올바른 가치관은 바로 ‘꿈’이었다.   “그들은 자신들이 단순히 운이 좋았거나 부모에게 유산을 상속받아서가 아니라 더 높은 곳을 향한 꿈이 있었기 때문에 그 자리까지 올 수 있었다는 사실을 너무나 잘 알고 있었어요. 때문에 자식들에게도 꿈을 가장 물려주고 싶어 해요.”   인생을 편하게 즐기기 위해, 단지 부자가 되기 위해 빌딩 부자를 꿈꾸기보다 더 높은 곳을 보고 달려 갈 수 있는 사람만이 빌딩 부자가 될 수 있다는 게 바로 빌딩 부자의 노하우였던 것이다.   성선화 기자가 발견한 빌딩 부자들의 공통점   (1)가족 이상으로 믿을 만한 사람들이 있다. 평범한 사람들이 빌딩 부자로 거듭나는 데는 그들을 도와준 ‘은인’이 있었다. 사람은 누구와 어울리느냐에 따라 인생이 달라질 수 있다. 부자들과 가까이 하다 보면 그렇지 않은 사람들에 비해 부자가 될 확률이 훨씬 높아진다.   (2) 포기할 수 없는 꿈이 있었다. 빌딩 부자를 꿈꾸지 않고 빌딩 부자가 된 사람은 없었다. 그들은 “처음엔 그냥 조그마한 빌딩 하나를 가졌으면 좋겠다고 생각했다”고 말한다. 당장 현실과는 거리가 멀어 보이지만 그들은 원하는 액수의 종자돈을 모으기 위해 피나는 노력을 했다. 타고난 부자는 없다. 장기간 꿈을 지키느냐, 포기하느냐에 달린 것이다.   (3) 흙 속의 진주를 찾아내는 안목이 있다. 빌딩 부자들은 숨은 보물을 찾아내는 재주를 지녔다. 남들은 모두 돈이 되지 않을 거라고 생각했던 자투리땅을 사서 빌딩을 지어 성공한 사람도 있고, 애매한 위치의 낡고 비효율적인 건물을 구입해 리모델링해서 높은 수익을 올린 사람도 있다. 지금 당장의 가치는 보잘 것 없지만 미래의 가치를 보는 눈이 있었던 것. 그런 안목이 있는 사람만이 돈을 벌 수 있다.   (4) 큰 흐름을 읽는 그들만의 ‘촉’이 있다. 빌딩 부자들은 늘 부동산에 대해 공부하고 시장에 미치는 변수를 분석한다. 이들이 미래에 투자할 가치가 있다고 판단하는 상품은 개발 계획 발표, 착공, 완공의 3단계가 진행될 부동산이다. 정부나 지방자치단체, 기업이 개발할 것이라고 발표하면 값이 뛴다.   (5) 대학 졸업장은 없지만 살아 있는 지혜가 있다. 필자가 만난 50명의 빌딩 부자 중에서 명문대 출신은 극히 드물다. 우리 사회에 만연한 ‘학벌주의’라는 것이 얼마나 허무한 것인지 알 수 있는 대목이다. 빌딩 부자들은 ‘머리’가 아닌, ‘가슴’으로 살아 있는 지식을 익힐 줄 안다.   (6) 미래를 예측하는 계산기가 있다. 빌딩 부자들의 머릿속에는 미래를 계산하는 계산기가 들어 있다. 항상 미래를 예측하고 결과를 상상하며 한 부분만을 보지 않고 전체를 보는 것이다. 이들은 ‘5년 후 빌딩의 시세가 두 배가 된다면 현재 이 빌딩의 가격은 얼마다’라는 개념이 확실히 잡혀 있다. 이런 수익률 계산 능력은 빌딩 부자들의 핵심적인 재테크 역량이라고 할 수 있다.   (7) 위기를 기회로 만드는 법을 알고 있다. 한국 경제는 1997년 IMF와 2007년 글로벌 금융위기를 겪었다. 빌딩 부자들은 경제 위기 때문에 우량한 물건이 급매로 시장에 쏟아지는 기회를 놓치지 않았다. 사람들은 부동산 시대가 끝났다며 호들갑을 떨었지만 빌딩 부자들은 오히려 대출받아 물건을 구입했다. 이들은 위기가 기회라는 사실을 너무나 잘 알고 있었다.   (8) 부동산에 끊임없이 관심을 갖는다. 대부분의 빌딩 부자들은 틈만 나면 부동산 중개업소에 가서 시세를 물어보거나 정보를 얻는다. 특별한 일이 없으면 늘 땅을 보러 다니거나 물건을 보러 가는 등 항상 부동산에 관심을 갖고 있다.   (9) 최악의 상황을 계산해둔다. 빌딩 부자들은 사전에 위험을 알고 이에 대처하면서 부를 창출할 기회를 잡는다. 이들은 최악의 상황에 대처하는 방법을 공부하고 투자에 나서기 때문에 일반적으로 위험이 일어나지 않는다.   (10) 계약서 한 줄에 목숨을 건다. 빌딩 부자들은 분쟁이 발생했을 때 계약서가 얼마나 중요한 역할을 하는지 잘 알고 있다. 부동산은 직접 살아보고 거래를 할 수도 없고 금액도 매우 크기 때문에 거래 후 문제가 생겨도 돌이킬 수 없어 큰 손해를 보게 된다. 때문에 계약서 작성 전에 꼼꼼히 살피고 상황에 맞게 추가하거나 수정해야 한다.   성선화 기자가 제안하는 1천만원으로 시작하는 실전 투자 전략   종자돈 1천만원 투자로 월세 30만원, 연수익 30%에 도전한다면! 예) 경기도 일산에 위치한 감정가 1억1천만원의 오피스텔을 2, 3회 유찰을 통해 7천만원에 낙찰받는다. 이곳은 보증금 5백만원에 월세 55만원인 곳이다. 연 5% 대출금리로 최대(80%) 대출 가능액인 5천6백만원을 대출받는다.   월세에서 매달 대출이자 23만원를 빼고 나면, 순수익 32만원이 남는다. A씨의 실 투자금액은 7천만원-대출금 5천6백만원-월세보증금 5백만원 = 9백만원이 된다. 결국 9백만원을 투자해, 한 달에 32만원씩 수익이 발생하고, 2개월치 월세를 세금으로 낸다고 쳐도, 1년에 320만원의 임대료 수익이 생긴다.   (1) 월세 수익 2년 후 A씨의 수익률은 1년간 3백20만원으로 2년이면, 6백40만원의 순이익을 올릴 수 있다.   (2) 시세 차익 낙찰가가 주변 시세에 비해 4천만원이나 낮기 때문에 2년후 그만큼을 시세 차익으로 거둘 수 있다.   2년 동안 얻은 수익은 (1)과 (2)를 더해볼 때 총 4천6백40만원이 된다.   * 위의 예는 상당히 낙관적인 가정으로 살펴본 예상치다. 첫 수익형 부동산은 1천만원을 투자했을 때 이자를 제외하고, 월 30만원이 나오는 물건을 찾는 게 중요하다. 첫단추만 잘 끼우면 이후의 투자는 더 술술 잘 풀리게 돼 있다.