양도세 … 5억에 산 집 10년 살고 10억에 팔 때 2600만 → 40만원

양도세 … 5억에 산 집 10년 살고 10억에 팔 때 2600만 → 40만원

양도 차익 공제 1년 4 → 8%, 장기 보유자 이득 커져

과세도 9억 넘는 부분만 … 다주택자 중과세는 유지

 

앞으로 9억원 이하의 집을 한 채만 가진 사람은 보유·거주 요건을 채우면 집을 팔아도 양도소득세를 내지 않는다. 지금은 6억원까지만 양도세를 물지 않는다. 집 시세가 6억원 초과~9억원 이하라면 개정 세법이 공포된 후에 집을 팔아야 양도세를 피할 수 있다는 얘기다. 현재 시세가 6억~9억원이어서 새롭게 양도세 경감 혜택을 보게 되는 집은 18만 가구에 달한다. 이렇게 양도세를 내리면 세금 부담 때문에 집을 팔지 못했던 사람들이 집을 내놓게 돼 거래가 활발해질 것으로 예상된다.

 

그러나 집을 두 채 이상 가진 사람에 대한 양도세 중과는 그대로 유지된다. 양도세 개편안을 문답으로 알아본다.

-2000년 서울에서 5억원에 아파트를 사 그 집에서 계속 살고 있다. 시세는 10억원 정도인데 2010년쯤 집을 팔고 귀향하려고 한다. 집은 한 채뿐이다. 양도세가 얼마가 나오나.

 

“집이 한 채뿐이고 3년 보유(서울 등 7곳은 2년 거주) 요건도 채웠지만 고가 주택이기 때문에 양도세를 내야 한다. 2010년 10억원에 집을 판다면 현행 세제대로라면 2600만원을 양도세로 내야 한다. 하지만 개정안으로 바뀌면 99% 줄어든 40만원만 내면 된다. 양도세를 물리는 고가 주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향됐기 때문이다. 또 현행 세율은 9~36%이나 2010년에는 6~33%로 낮아진다. 세율은 내년에 2%포인트, 2010년 1%포인트 등 총 3%포인트 낮아진다. 장기 보유에 따른 공제도 커진다. 지금은 10년 보유하면 양도 차익의 40%(1년에 4%)를 공제하지만, 내년 1월부터는 80%(1년에 8%)를 공제한다.”

-양도 차익을 어떻게 9억원 초과와 이하로 나누나.

“10억원에 집을 팔아 5억원을 남긴 경우를 예로 들겠다. 집값 10억원에서 9억원을 넘는 부분은 1억원, 즉 10%다. 이에 따라 양도 차익 5억원 중 10%인 5000만원에 대해서만 양도세를 물린다.”

-무주택자다. 내년쯤 서울에서 집을 살 계획이다. 양도세를 내지 않으려면 어떻게 해야 하나.

“서울을 비롯한 수도권 주요 지역에서 시세가 9억원에 크게 못 미치는 집을 살 요량이라면, 복잡하게 생각할 것 없이 3년간 그 집에서 살면 양도세를 내지 않는다. 지금은 서울·과천·분당·일산·평촌·산본·중동에선 3년간 집을 보유하고 2년간 살아야 양도세를 내지 않는다. 나머지 지역은 3년간 보유만 하면 됐다. 그러나 앞으로 서울 등 수도권 주요 지역에선 3년간 보유하고, 3년간 살아야 양도세 비과세 혜택을 받는다. 수도권 일부 지역과 지방은 ‘3년 보유, 2년 거주’ 요건을 지켜야 한다. 세부적인 지역 구분은 확정되지 않았다. 가격이 9억원을 넘는 경우도 보유·거주 요건을 지켜야 9억원 이하분에 대한 비과세 혜택을 받는다.”

 

-부산에 살고 있다. 2006년 5월에 아파트를 한 채 사서 바로 전세를 줬다. 지금이라도 그 집에 들어가서 2년을 살아야 하나.

“아니다. 보유·거주 요건은 국회에서 세법 개정안이 의결돼 공포된 날 이후 구입한 집부터 적용된다. 만약 11월 1일 공포된다면 10월까지 매입한 집은 기존 요건이 적용된다. 따라서 이미 집이 있다면 현행 요건(부산은 3년 보유)만 채우면 된다. 새로 집을 살 사람이라면 법이 바뀌기 전에 집을 사야 까다로운 조건을 피할 수 있다.”

-1가구 2주택자 양도세 중과는 어떻게 되나.

“2주택자에게 적용되는 양도세율 50%와 3주택 이상에 적용되는 60%는 그대로 유지된다. 다만 어쩔 수 없이 2주택자가 된 경우는 중과를 피할 수 있다. 지금은 직장 문제에 한해서만 중과를 면제했는데, 앞으로는 고등학생 이상 자녀의 학교 문제나 장기 요양으로 인해 2주택자가 되더라도 중과를 하지 않는다. 지방에 집이 있는 사람이 서울에서 대학에 다니는 자녀를 위해 연립주택을 한 채 더 사더라도 양도세 중과를 하지 않는 것이다. 대신 3억원 이하 주택을 사서 1년 이상 살아야 한다.”

[중앙일보]김영훈 기자