부동산계약에 관한 법률상식

■ 부동산계약에 관한 법률상식

1.계약서를 작성하지 않은 부동산매매계약의 효력  

 

문] 20여년을 이웃으로 지내오던 사이여서 매매계약서 없이 구두로 집을 사기로 하고 계약금을 치루었습니다. 그런데 공연히 불안하여 계약서를 썼으면 합니다. 계약서를 쓰지 않고 한 계약도 법적으로 주장할 수 있는지요? 일반적으로 부동산매매계약서는 어떻게 작성하면 좋은가요?

 

답] 매매계약은 보통 계약서를 작성하지만 반드시 문서로 하여야 하는 것은 아닙니다. 부동산매매계약도 부동산을 팔려는 사람과 사려는 사람 사이에 일정한 값으로 팔고 사기로 합의가 이루어지면 되는 것이고 반드시 계약서를 써야하는 것은 아니므로 구두 계약도 유효합니다.

다만 계약서를 작성하지 않을 경우에 상대방이 계약 자체 또는 그 내용을 부인하여 말썽이 생기게 되 는 때에는 이를 입증하기가 어려워 피해를 입게될 염려가 있습니다. 따라서 구두로 계약을 할 때에는 입회원을 세워서 나중에 문제가 생기게 되면 증인 으로 삼을 수 있도록 대비하는 것이 현명하겠으나, 그보다도 부동산은 돈으 로 환산하면 일반적으로는 큰 액수에 달하므로 부동산 거래를 하는 경우에는 특히 계약서를 작성함으로써, 당사자간에 계약이 있었다는 것과 계약의 내용등을 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

그런데 근래 부동산 매매계약을 하고 그 소유권이전등기를 하기 위하여는 계약서에 검인을 받도록 되어있으므로 등기이전에 필요한 계약은 반드시 관인계약서가 되겠습니다.

 

2.대리인과 계약을 할 때에는 대리권이 있는가를 확인하라.  

 

문] 갑의 빌딩에 전세를 들려고 하는데 을이 그 건물을 총관리하고 있으며 갑의 대리인이라고 나섭니다. 전세계약도 자기와 하면 된다고 하는데 을과 계약을 해도 괜찮은가요? 주의해야 할 점은 어떤 것이겠습니까?

 

답] 법률은 대리인제도를 인정하고 있어서 반드시 본인만이 법률행위를 해 야 하는 것은 아닙니다. 대리제도란, 본인으로부터 대리권을 수여받거나 법 률상 대리권이 있는 사람이, 본인을 위하여 하는 것임을 밝히고, 자기의 이 름으로 매매.증여 등의 법률행위를 하면 그 행위의 결과가 직접 본인에게 돌 아가게 되는 제도입니다.

즉 귀하의 경우에 을이 갑의 진정한 대리인으로서 갑을 위해 직접 나서서 을이 서명 날인하여 귀하와 전세계약을 하는 경우라 면 귀하는 을과 전세계약을 한 것으로 되지 않고 갑과 직접 전세계약을 한 것과 마찬가지로 됩니다.

다만 대리인과 계약을 할 때는 우선 자칭 대리인이라고 하는 사람에게 대 리권이 있는가를 확인하여야 합니다. 대리인과 계약을 한 경우, 간혹 본인이 나서서 그 사람에게 대리권을 준적이 없다고 하여 다툼이 일어나는 경우가 있기 때문에 과연 을이 진정한 갑의 대리인인가를 갑에게 확답받는 것이 안 전하고 적어도 을로 하여금 갑의 위임장이라도 받아오도록 하여 훗날 대리권 문제를 놓고 다툼이 일어나지 않게 대비하여야 하겠습니다.

이렇게 하여 을이 갑의 대리인인 것이 확인되어 을과 전세계약을 하는 경 우에는 '갑의 대리인 을'로 표시하여 전세계약을 맺는 것이 보통인데 그 전 세계약은 갑과 직접 한 것과 다를 바 없습니다.

 

3.남편의 집을 부인이 판 경우  

 

문] 집주인의 부인과 매매계약을 맺고 중도금까지 치뤘습니다. 그런데 잔금 날짜에 등기서류를 넘겨주지 않아서 알아보았더니, 남편이 부인에게 집을 팔 도록 말한 적이 없고 가정불화 끝에 부인이 멋대로 집을 팔아서 챙긴 것이 니 자기로서는 매매계약을 인정하지 않겠다고 합니다. 요즈음 집을 사고 팔 때 보통 남편이 직장 등에 나가고 없는 사이에 그 부인과 흥정을 하고 계약 서를 작성하는 것이 흔히 있는 일인데, 집주인과의 부인과 제가 맺은 매매계 약이 무효가 되는 것인지요?

답] 부부는 일상가사에 관한 법률행위를 서로 대리할 수 있고 또 서로 상 대방이 대리한 행위에 대하여 연대책임을 집니다. 예를 들어 쌀, 연탄을 구 입하는 일, 자녀의 학자금을 내는 일 등은 일상가사에 속한 일들이어서 그러 한 행위는 서로 대리할 수 있고, 그로 인한 채무에 관하여는 서로 상대방의 행위에 대하여 책임을 지게 됩니다.

그런데 남편 소유의 부동산을 아내가 처분하는 일은 일상가사에 속하는 일로 보지 않습니다. 물론 집주인인 남편이 없는 자리에서 부인과 집값도 흥 정하고 매매계약서도 쓰는 일이 가끔 있습니다만, 이런 계약이 유효한 것은 이 때는 남편이 아내에게 적당한 값에 집을 흥정하여 팔도록 그 권한을 위임 하였기 때문입니다.

그러므로 귀하가 산 집의 소유주인 남편이 그 집을 파는 일에 대해 아내 에게 의논한 바 없고, 또 종전에도 아내로 하여금 집을 매매하도록 하고 등 기를 넘겨준 일이 없는 남편이라면 집주인의 부인과 맺은 매매계약은 남편에 게 대하여는 그 효력을 주장할 수 없습니다.

결국 끝까지 남편이 잔금을 받고 등기서류를 넘겨주지 않으면 그 부인으 로부터 이미 지불한 집값을 돌려받고 또 계약금에 상당하는 손해배상을 청구 할 수밖에 없습니다.

그러나 만약 부인이 남편을 대리하였다고 믿을만한 정당한 사유가 있을 때는 외견상의 대리라고 하는 표현대리의 법리가 적용되어 남편이 부인의 행 위에 대하여 책임을 지게 됩니다. 예컨데 남편이 병석에 있어서 부인이 생활 비 및 치료를 마련하기 위해서 부득이 처분하였다거나 남편이 해외에 장기간 머물러 있고 부인이 부동산 처분에 관한 서류인 남편의 인감증명 등기필중 등을 갖고 있다가 이를 상대방에게 내어주어 남편의 승락을 받은 것과 같은 외관을 상대방에게 보이고 상대방도 이것을 믿었다면 남편도 부인의 부동산 처분행위에 대하여 책임을 지게 됩니다.

 

4.은행에 저당잡힌 집을 사는 경우  

 

문] 은행에 저당잡힌 집을 샀습니다. 등기부상으로는 근저당권 설정 등기가 되어 있고 채권 최고액은 1,000만원이지만 실제로는 500만원을 빌려썼다고 해서 집값에서 500만원을 뺀 금액을 잔금으로 지불하기로 하고 계약을 하였 습니다. 그런데 혹시나 싶어서 은행에 가서 물어보았더니, 그동안 이자를 내지 않 아서 연체이자까지 합하면 570만원이 되고 또 은행에서는 원금과 이자를 속 히 갚지 않으면 경매에 붙인다고 합니다. 집을 사려고 하나 돈이 부족하여 은행융자를 안고 사려는 저의 형편으로 는 너무 벅차서 걱정입니다. 어떻게 하면 좋을까요?

답] 은행 빚을 집을 판 사람이 말한 것보다 실제로 더 많고 또 그가 어려 운 사정을 알면서도 은행에서 당장 경매에 붙이게 되는 사정을 이야기 하지 않았다면, 귀하가 계약대로 이행하기가 어렵게 된 것이 그 사람의 탓으로 되 겠습니다. 따라서 귀하는 매도인의 사기를 이유로 그 매매계약을 최소할 수 있고, 이 경우는 집을 판 사람이 책임져야 할 사유로 취소되는 것이기 때문 에 계약금의 2배에 해당하는 돈을 배상청구할 수 있습니다.

꼭 그 집을 사기 원해서, 예컨데 일시 사채를 얻어 은행빚을 청산하고 집 을 사서 소유권이전등기를 받은 다음, 은행에서 융자를 다시 받는 방도 등을 강구할 수 없다면 계약취소를 통고하면서 배상청구의 뜻도 함께 통고하시면 되겠습니다.

 

5.매매계약을 한 집이 불이 나서 타버린 경우  

 

문] 갑의 집을 3,500만원에 매수하기로 계약을 하고 계약금 350만원을 걸었 는데, 그 후 12일 만에 그의 옆집에서 석유난로에 석유를 붓다가 불이나 갑 의 집도 불에 타버렸습니다. 갑은 매매대금을 내라고 하는데 제가 계약대로 이행해야 하는지요? 이 경우 저와 갑 사이의 매매계약은 어떻게 됩니까?

답] 귀하의 경우와 같이, 갑의 집을 매수하기로 하고 계약을 체결하였으나 그 집을 명도 받기 전에 이웃에서 불을 내어 그 집이 불타버려 없어진 경우 처럼 갑이나 귀하의 책임없는 사유로 매매의 목적물이 없어져서 인도할 수 없게 되었을 때는 갑은 귀하에게 잔금을 청구할 수 없고 동시에 귀하에게 집 을 명도해 줄 의무도 없어집니다. 결국 매도인이 손해를 보게 되는 것이지 요. 그러므로 갑은 귀하에게 나머지 매매대금을 달라고 할 수 없고 거꾸로 귀하가 갑에 대하여 이미 지급한 계약금의 반환을 청구할 수 있습니다.

그런데 혹시 갑의 집이 전부 불타버리지 않고 일부가 불탄 경우라면 문제 는 다릅니다. 이 때에는 집의 일부가 타버림으로써 거래의 일반 관념으로나 계약의 목적에 비추어 보아서 집 전체의 가치나 효용을 잃게 할 정도라면 역 시 갑은 대금지급을 청구할 수 없겠지만 그렇지 않은 경우에는 탄 부분에 대 하여 그 액수가 감액될 뿐이겠습니다.

 

6.둘이 짜고서 허위로 매매한 경우의 효력  

 

문] 갑에게 받을 돈이 1,000만원이 있습니다. 변제일이 훨씬 지났으나 갑은 5,000만원 상당의 집을 가지고 있어서 안심하고 있었습니다. 그런데 최근에 알아보니 사촌형 을과 짜고서 그 집을 을에게 매매한 것처럼 등기명의까지 을에게 넘겨놓았습니다. 이러한 가장매매도 유효합니까? 이런 경우 제가 취 할 수 있는 대책은 없는지요?

답] 예를 들어, 채권자의 압류를 면하기 위하여 친구와 짜고서 집을 판 것 으로 가장하여 그 친구의 명의로 등기를 이전하는 것 따위와 같은 것을 법률 상 통정허위표시라고 합니다. 이러한 행위의 효력은 무효이지만 만일 그 집 이 그러한 사실관계를 전혀 모르는 제3자에게로 또다시 넘어간 경우에는 그 제3자는 그 집의 소유권을 취득하게 됩니다.

귀하의 경우를 생각해 보면 갑과 을 사이의 매매행위는 바로 통정허위표 시에 해당하여 무효입니다. 따라서 을을 상대로 소유권 이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 그러나 그동안 만약 을이 이러한 사실관계를 전혀 모르 는 제3자에게 그 집을 팔고 등기 명의까지 이전해 주게 되면 그 제3자는 유 효하게 그 소유권을 취득하게 됩니다. 그러므로 귀하는 을이 제3자에게 갑의 집을 처분할 수 없도록 하기 위하여 미리 그 집의 처분금지가처분을 법원에 신청하여 그 결정을 받아두는 것이 안전하겠습니다.

 

7.궁박한 형편에서 한 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효이다.  

 

문] 남편이 별안간 맹장수술을 하게 되어 병원비 등 때문에 사채놀이를 하 는 갑에게 100만원을 빌리려 했더니 돈은 빌려주지 않고, 연 6할의 장리쌀을 가져 가라고 하여 급한 김에 장리쌀을 가지고 왔습니다. 그런데 이자제한법 상으로 연 2할 5푼의 이자만 받게되었다고 들었으므로 갑에게 그 이야기를 했더니 쌀을 빈 경우에는 해당이 안된다며 화를 냅니다. 저의 급한 사정을 알고 돈 대신 장리쌀을 준 것이라고 생각하니 괘씸한데 이런 경우 저는 약속 한대로 이행하여야 하나요?

답] 이자제한법은 돈을 꾸고 빌려줄 때에 관한 계약상의 이자에 대해서만 적용되므로 금전 이외의 물건, 예를 들어 쌀을 꿀 때에는 적용되지 않는다는 것이 관례의 태도입니다. 따라서 장리쌀의 경우 연 2할5푼이 넘은 이자를 받 는다고 하여도 유효한 것이 원칙입니다. 갑이 큰소리를 치는 이유가 바로 여 기에 있겠지요.

그러나 귀하의 경우와 같이 당사자의 궁박.경솔 또는 무경험으로 말미암 아 공정을 잃은 법률행위는 이른바 불공정한 법률행위라고 하여 이를 무효로 합니다. 그러므로 귀하가 궁박한 형편에 있었고 갑이 그런 귀하의 사정을 알 고 현저하게 높은 이율의 장리쌀을 준 것이라면 이는 불공정한 법률행위가 되므로, 귀하가 갑에게서 연6할로 장리쌀을 빈 것은 무효라고 주장할 수 있 겠습니다.

 

8.무권리자인 등기 명의인과 체결한 매매계약의 효력  

 

문] 갑 명의로 등기가 되어 있는 임야를 갑으로부터 사서 소유권이전등기까 지 마쳤습니다. 그런데 을이 나타나서 그 임야는 을의 할아버지 소유였는데 갑이 불법한 방법으로 '부동산 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법'(속칭 특조법)에 의한 등기를 하고 자기의 것인 것처럼 제게 팔았으니 임야를 자기 에게 돌려달라고 합니다. 저는 등기부에서 갑의 명으로 등기가 되어 있어서 갑의 소유인줄로 믿고 샀는데 이 경우 저는 임야를 갑에게 돌려주어야 합니까?

답] 등기부에 소유자가 '갑'으로 기재되어 있을 때 갑은 그 부동산의 권리 자라는 강한 추정력은 받게 되나 갑을 진정한 소유자라고 인정하는 것은 아 닙니다. 즉 우리나라에서는 등기에 공신력을 부여하지 않기 때문에 등기 명 의인이 권리자가 아닌 것이 밝혀지면 그를 권리자로 인정하지 않으며 따라서 그 등기부를 믿고 그로부터 부동산을 산 사람은 보호를 받지 못합니다.

그러므로 부동산 거래에 있어서 등기부를 열람해 볼 필요성은 있으나 등기부를 너무 믿어서는 안되며 이러한 위험을 방지하려면 등기부상의 명의인이 어떠 한 경로로 그 부동산에 관한 권리를 취득했는지를 알아보는 것이 현명하겠습 니다.

귀하의 경우 갑이 불법으로 자기 앞으로 그 임야의 소유권이전등기를 했 기 때문에 갑 명의로 된 등기는 원인무효의 등기이고 따라서 갑은 무권리자 입니다. 귀하는 무권리자인 갑에게서 임야를 산 것으로 되어 그 임야를 을에 게 돌려주어야 하며 그로 인한 손해가 있을 때에는 갑에 대하여 손배의 배상 을 청구할 수 있을 뿐입니다.

특조법에 의하면 비교적 간편한 방법으로 등기를 할 수 있었기 때문에 간 혹 부정한 방법으로 등기가 행하여 진 경우가 있어서 귀하와 같은 피해자가 나올 수 있습니다. 매도인의 등기가 특조법에 의해 등기된 경우라면 조금쯤 주의깊게 갑의 권리 관계를 알아보셨으면 좋았을 것입니다.

 

9.선산을 팔고 난 후 속아서 싸게 판 것을 알았을 때  

 

문] 저의 집은 저의 할아버님 대에 이미 고향을 떠나 서울에서 살고 있습니 다. 고향에는 선산이 있는데 친척도 별로 없고 해서 3대째 관리하는 관리인 에게 선산의 관리를 맡겨오던 중 저의 사정이 여의치 못해서 선산을 팔게되 었습니다. 그런데 갑이 시세에 의해 자기가 사겠다고 하면서 시세가 평당 10 원이라고 하여 저는 그 말을 믿고 갑에게 선산을 팔고 소유권이전등기까지 해주었습니다. 나중에 알고 보니 그 선산의 시세는 10,000원이나 하는 데도 갑은 저에게 시세를 속이고 2분의 1도 안되는 값으로 사갔습니다. 그리고 들 리는 소문으로는 저에게서 사 간 값의 거의 100배나 되는 값으로 을에게 그 선산을 다시 팔았다고 합니다. 저의 경우 선산을 도로 찾을 수는 없을까요?

 

답] 갑의 행위가 사기에 해당한다면 귀하는 갑과의 매매계약은 사기에 의 한 법률행위로서 취소할 수 있습니다. 그러므로 귀하는 갑과의 매매계약을 취소하면서 갑에게 넘긴 소유권이전등기의 말소를 청구하시면 됩니다.

그러나 만약 갑이 그러한 사기 사실을 전혀 모르는 을에게 그 선산을 팔 고 이미 소유권이전등기까지 넘겨버린 경우라면, 귀하는 갑과의 계약의 취소 를 을에게 주장할 수 없게 되어 그 선산을 되찾을 수 없습니다. 이 때에는 갑에게 손해배상만을 청구할 수 있게 됩니다.

그러니 속히 갑이 을에게 산을 팔았는지 팔았다면 등기까지 넘겨주었는지 를 알아보시고 등기까지 넘기지 않았다면 갑이 그 산을 처분하지 못하도록 법원에 갑을 상대로 그 산의 '처분금지가처분' 신청을 낸 다음 사기로 인한 계약의 취소를 이유로 갑 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구하십시오.

 

10.착오로 골동품을 싸게 판 경우  

 

문] 저의 집은 대대로 골동품상을 해오던 중 아버님이 갑자기 돌아가셨습 니다. 어머님은 고화나 고서 등 골동품의 가격을 전혀 모르셔서 추사 김정희 의 글씨를 단돈 10만원에 갑에게 팔았습니다. 지금 그 사실을 알고 몹시 안타까워 하시는데 이 경우 그 매매계약을 취 소할 수 없습니까?

답] 법률은 내용의 중요한 부분에 착오가 있는 때에는 그 법률행위를 취소 할 수 있도록 하고 있습니다. 여기에서 내용의 중요한 부분이라고 하는 것은 그러한 착오가 없으면 당사자 본인(어머님)이 그와 같은 의사표시(10만원에 파는 계약)을 하지 않았을 뿐만 아니라 보통 일반인이면 어느 누구라도 그렇 게 하지 않았으리라고 생각될 만큼 객관적으로 보아 중요한 정도임을 뜻합 니다.

그러나 비록 이와 같이 중요한 부분에 착오가 있었다고 하더라도 그 착오 가 표의자(어머님)의 중대한 과실에 기인했을 때에는 취소하지 못합니다. 여 기에서 표의자의 중대한 과실이라함은 표의자의 직업 그 행위의 종류 등을 참작하여 보통 일반인이 가져야할 주의를 지나치게 태만히 한 것을 말합니 다.

또 내용의 중요부분에 착오가 있어서 그 행위가 취소되는 경우에도 선의 의 제3자에게는 그 취소의 효과를 주장할 수 없습니다. 즉 이와 같은 법률이 론에 비추어 귀하의 경우를 생각해 봅시다. 즉 귀하의 어머니가 추사 김정희 의 글씨를 10만에 매매계약한 것은 중요부분의 착오에 해당할 수 있고, 또 골동품 등에 지식이 전혀 없었던 어머니에게 그 착오에 기한 매매계약을 하 는 데에 중대한 과실이 없었다고 판명되면, 갑과의 매매계약은 취소할 수 있 고 따라서 그 글씨를 반환받을 수 있습니다. 그러나 갑이 그 사실을 모르는 제3자에게 이미 팔아넘긴 경우에는 영영 글씨를 되찾을 수 없게 되겠습니다.

 

11.내용증명 우편의 법률상 효력  

 

문] 저의 집을 산 사람이 계약금만 걸고 중도금을 주기로 한 날짜가 지났 는데도 소식이 없습니다. 그런데 저는 새로 산 집의 중도금 관계로 속히 돈 을 받아야 할 처지여서 당황하고 있습니다. 부동산 소개업소에서는 내용증명 우편으로 해약을 하고 다른 사람에게 팔라고 하는데 내용증명우편이란 어떤 것인가요? 또 어떻게 작성하는 것인가요?

답] 내용증명우편이란, 이러이러한 내용의 우편물을 수신인에게 틀림없이 전달하였다는 것을 기관인 우체국에서 증명받을 수 있는 우편제도를 말하며, 실제로는 계약을 해제할 때나 해제의 통지를 할 때 또 빚독촉을 할 때 등에 흔히 이용되고 있습니다.

일반인들은 내용증명 우편을 받으면 마치 솟장을 받은 것과 같이 생각하 여 두려워 하는 경향이 있습니다. 내용증명우편은 일방 당사자의 의사를 상 대방에게 강력히 표시하고, 사후 문제가 발생했을 경우 그 증거를 남는다는 의미가 있을 뿐 어떤 특별한 법률상의 효력을 갖는 것은 아닙니다.

그리고 과거에는 내용증명우편은 한 줄에 몇자를 쓰고 한 면에 몇 줄을 넘길 수 없는 등의 제한이 있었으나 요즈음은 그러한 제한이 없어졌습니다.

 

12.소유자가 아닌 사람으로부터 땅을 산 경우 소유권 취득문제  

 

문] 갑으로부터 대지 150평을 사서 제 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니 다. 그런데 뜻밖에도 을이라는 땅주인이 나타나서 등기를 말소하여 주지 않 으면 소송을 걸겠다고 합니다. 알고보니 갑이 위조서류를 꾸며서 을의 땅을 제게 팔았다고 하는데, 저는 계약을 할 때는 등기부도 열람해 보았고 또 아 무 의심없이 등기부를 믿고 거래를 했는데도 제가 그 땅에 대한 소유권을 취 득하지 못하나요? 땅 주인이라고 소개한 부동산소개업소는 아무 책임이 없나요?

답] 우리나라의 경우, 부동산등기에 공신력을 인정하고 있지 않기 때문에 등기부상의 소유자 갑이 권리자가 아닌 경우에는 갑을 진실한 권리자로 믿고 이를 믿음에 있어서 아무런 잘못이 없었다고 해도 귀하는 그 땅의 소유권을 취득할 수 없습니다. 결국 귀하는 갑에게 손해배상을 청구할 수밖에 없는데 그나마 갑이 손해배상을 해줄만한 재력이 있으면 그 땅을 차지하지는 못하더 라도 매수대금으로 지급한 땅값이라도 건질 수 있겠으나 그렇지 못한 경우 에는 억울하고 딱한 사정이 되겠습니다.

그리고 만일 부동산 소개업자가 갑과 짜고서 혹은 갑이 진정한 소유자가 아닌 것을 알고서 소개하였다면, 형사상 사기죄가 됨은 물론 민사상으로 공 동불법행위를 한 것으로 되어 그에 대해서도 손해배상의 책임을 물을 수 있 습니다. 그렇지 않은 경우라면 부동산 소개업자에게 책임을 묻기는 어렵겠습 니다.

 

13.중도금만 치루고 잔금을 주지 않는 경우  

 

문] 급한 사정으로 집을 팔았는데 계약금, 중도금까지만 치루어 놓고 잔금 을 주지 않습니다. 잔금지급을 독촉해도 조금 더 기다려 달라고 미루기만 하 는데 저의 사정이 급해서 더 기다릴 수 없습니다. 마침 일시불을 주고 저의 집을 사겠다는 사람이 있어서 그 사람에게 집을 팔고 싶은데 이런 경우 저는 어떠한 절차를 밟아야 합니까?

답] 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서는 판사람(매도인)은 이미 받은 계약금의 배액을 상대방에게 지급하고, 산사람(매수인)은 이미 지 급한 계약금을 포기하고 그 매매계약을 해제할 수 있습니다.

주의하여야 할 것은 이 경우에도 상대방이 계약해제의 사실을 알도록 반 드시 매매계약의 해제를 통보하여야 한다는 것입니다.

매매계약을 체결한 후 계약금은 물론 중도금(중도금의 일부라도 좋습니 다)을 지급한 경우에는 매수인이 나머지 중도금 및 잔금을 정해진 기일에 지 급하지 않는다고 하여 매도인은 그 매매계약을 바로 해제할 수 없습니다. 이 때 매수인이 계약금 및 중도금을 받은 적이 없다고 부인할 때에는 입증을 하여야 한다는 어려움이 있으므로 서면으로 하는 것이 좋고 내용증명우편으로 하면 더욱 좋 겠습니다.

 

14.부동산을 살 때에는 평당가액을 매매계약서에 밝혀놓은 것이 좋다.  

 

문] 갑으로부터 택지 100평을 5,000만원에 샀습니다. 그런데 측량을 해보 니 등기부와는 달리 96평밖에 되지 않아서 갑에게 부족한 4평값에 해당하는 200만원을 감하자고 하였더니 응하지를 않습니다. 갑은 그 땅을 평당 얼마씩 으로 계산해서 판 것이 아니고 시세보다 조금 싸게 한 덩어리로 묶어서 판 것이라고 주장합니다. 저는 그 대금의 감액을 받을 수 없습니까?

답] 부동산 특히 땅을 사고 팔 때에 실제의 평수와 등기부의 평수가 일치 하지 않는 경우가 간혹있어서 이로 인해 당사자 사이에 다툼이 일어나게 됩 니다. 즉 귀하의 경우와 같이 100평이라고 해서 샀더니 실제 측량 결과 96평 인 때에는, 귀하는 평당 50만원씩 계산해서 200만원을 매매대금에서 빼야된 다고 주장하게 되고 매도인 갑의 입장에서는 평수에 관계없이 전체를 한덩어 리로 쳐서 5,000만원에 판 것이니 감액해 줄 수 없다고 주장하게 됩니다.

이는 계약서상에 매매대금을 표시할 때에 1평당 얼마씩 쳐서 몇평에 매매 대금이 얼마라고 표시하지 않고 애매하게 매매대금 얼마로 기재한 탓입니다.

귀하의 경우 그 땅의 계약당시의 상황을 자세히 알 수 없어서 단정적으로 답변할 수 없습니다만 평당 50만원씩 계산한 것을 주장하여 입증이 되면 20 만원을 감액해 달라고 요구할 수 있겠습니다. 앞으로는 이러한 계약시에는, 예컨데 '100평을 1평당 50만원씩 계산해서 5,000만원'으로 명확히 계약서에 표시해 놓고 만약 등기부상의 평수와 일치하지 않을 때에는 실제 평수에 따 라 1평당 얼마씩 쳐서 감액 또는 증액키로 하다고 단서를 적어 넣으면 이러 한 다툼을 미연에 방지할 수 있겠습니다.

 

15.매도인이 잔금 받기를 거절하는 경우  

 

문] 상당한 면적의 임야를 사서 계약금과 중도금을 치루고 엊그제가 잔금 지급기일이어서 잔금을 준비하여 갔으나 매도인이 이를 받지 않습니다. 오늘 도 다시 갔으나 역시 자리를 피하고 받지 않는데, 들리는 바에 의하면 그 일 대가 개발될 것이라고 하여 땅값이 치곳고 있다고 하니 아마도 저와의 매매 계약을 해제하고 싶어서 잔금 받기를 거절하는 것 같습니다. 이런 경우, 제 가 잔금을 치루고 그 임야의 소유권을 취득하는 길은 없는지요?

답] 중도금을 치루었고 귀하가 해약을 원하지 않는다면, 판사람 마음대로 계약해제를 할 수는 없습니다. 그런데, 잔금지불 기일이 되었는데도 매수인 이 잔금을 지급하지 않을 때에는 법률상 매도인이 그 계약을 해제할 수 있으 므로, 매도인이 스스로 잔금 받기를 거부하거나 자리를 피하여 귀하가 잔금 을 지급하지 못하게 했음에도 불구하고 잔금지급기일이 지났다고 하여 계약 을 해제당할 염려가 있습니다. 따라서 즉시 잔금을 법원에 공탁하도록 하십 시오.

공탁을 하게 되면, 잔금을 매도인이 직접 받지 않았더라도 그에게 지급한 것과 같은 효과가 생기게 되어 그가 매매계약을 해제할 수 없게 됩니다. 그 리고 나서 그에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨달라고 요청하시고, 만일 이것도 거절할 때에는 그를 상대로 법원에 소유권이전등기절차이행의 등기신청을 할 수가 있습니다.

그러나 주의해야 할 일은, 그 사이에 매도인이 귀하가 산 임야를 다른 사 람에게 팔고 등기를 먼저 그 사람에게 넘겨주면, 귀하는 소유권을 취득할 수 없게 되니 이러한 불행을 막기 위해서는 그 임야에 대한 처분금지가처분을 헤두는 것이 안전합니다.

 

16.중도금을 치르지 못하게 되는 경우에는 계약금을 포기하여야 한다.  

 

문] 집을 계약했는데 저의 형편상 그 집을 살 수 없게 되었습니다. 집을 판 사람에게 가서 사정을 이야기하고 계약금을 돌려달라고 했더니 중도금을 가지고 오지 않아 계약이 해제되었으니 계약금을 내줄 수 없고 오히려 여러 가지로 손해를 보아서 손해배상을 청구하겠다고 합니다. 저는 계약금을 포기 하여야 하는지요? 또 손해배상까지 해주어야 합니까?

답] 법률은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 돈 기타 물건을 계약금 또 는 보증금 등의 이름을 붙여 상대방에게 준 경우에는, 들 사이에 다른 약속 이 없는 한, 당사자 어느 한 편이 이행에 착수할 때까지는 산 사람은 그 돈 을 포기하고, 판 사람은 그 배액을 물어주고서 매매계약을 해제할 수 있다고 하였습니다.

흔히 매매계약서를 쓸 때 이러한 조항을 써넣은 것이 보통이지만 설령 이 러한 내용을 계약서에 적지 않았다 해도 법률이 이와 같이 규정하고 있기 때 문에 결과는 마찬가지가 됩니다.

귀하의 경우 귀하에게 사정이 생겨서 계약내용대로 중도금 잔급을 지급하 지 못하게 되었으므로 상대방은 법률상 계약금을 반환할 의무가 없으며 계약 을 해제할 권리가 있음은 당연합니다. 그런데 이렇게 계약을 해제하는 경우 매도인은 그 이상의 손해배상을 별도로 청구할 수 없습니다. 따라서 상대방 은 손해배상을 따로 청구할 수 없을 터인즉, 귀하는 계약금 포기로 그 계약 이 없어지는 것으로 아시면 됩니다.

 

17.미성년자 소유의 임야를 사는 경우  

 

문] 임야 7,000평을 사려고 하는데 등기부를 열람해 보니 미성년자 소유로 되어 있습니다. 미성년자 소유로 된 부동산을 사는 경우 주의해야 할 점은 어떤 것입니까?

답] 법률은 만 20세에 달하지 아니한 자를 미성년자라고 하여 일정한 경우 이외에는 계약 등의 법률행위를 단독으로 유효하게 할 수 없는 것으로 하고 있습니다. 미성년자는 판단능력이 불완전하기 때문에 법정대리인의 동의를 얻어 어떤 법률행위를 하게 하거나 또는 법정대리인이 미성년자에 갈음하여 그 법률행위를 대리하게 함으로써 미성년자 자신을 보호해 주고 있습니다.

그런데 이렇게 미성년자가 법률행위를 하는데 대하여 일정한 제약을 가하 는 것은 어디까지나 미성년자를 보호하기 위한 것이므로 그와 거래를 하게 되는 상대방의 입장에서는 뜻밖의 손해를 볼 수 있으니 주의하셔야 합니다.

즉 귀하의 경우 등기부상의 소유자인 미성년자가 숙성해서 철이 든 경우 라면 미성년자 동의가 있어야 하고 동의를 얻지 않은 경우라면 취소될 수 있 습니다. 따라서 미성년자와 직접 계약을 할 때에는 반드시 법정대리인의 동 의서를 받아두는 것이 좋습니다. 그러나 미성년자 소유의 부동산을 살 때에 는 그 법정대리인과 계약을 하는 것이 보다 안전합니다. 미성년자 자신과 계 약을 할 때에는 취소를 당할 염려가 있으나 그의 법정대리인과 계약을 하면 취소당할 염려가 없고 그와 계약을 하더라도 소유자인 미성년자 자신과 계약 을 한 것과 마찬가지의 효과가 발생하기 때문입니다. 다만 법정대리인과 계 약을 할 때에는 그가 틀림없는 법정대리인인가를 확인해야 하는데 미성년자 의 법정대리인은 친권자(부, 모)이며 친권자가 없는 경우에는 후견인이 됩니 다.

요컨데 귀하가 꼭 그 임야를 사고 싶으면 그 부모와 계약을 하는 편이 안 전하고 또 그렇게 해도 미성년자 자신에게서 산 것과 동일한 결과가 됩니다.

 

18.가등기가 되어 있는 부동산을 살 경우 주의할 점  

 

문] 갑의 집을 사려고 하는데 을 앞으로 가등기가 되어 있습니다. 갑은 을 에게 진 빚을 갚고 가등기를 말소시켜 준다고 하는데 가등기가 된 집을 사는 경우 주의할 점은 무엇인가요?

답] 가등기가 되어 있다고 해서 갑이 그 집을 처분할 권리를 잃은 것은 아닙니다. 다만 가등기에 기한 본등기가 행하여지는 때에는 그 본등기의 순 위는 가등기를 한 때를 기준으로 하여 정하여지므로, 귀하의 경우 그 집을 사서 이전등기를 마친다 하더라도 가등기 권리자가 훗날 본등기를 하게 되면 그때부터는 소유권을 상실하게 되는 위험이 따릅니다.

갑이 을에게서 돈을 빌려 쓰고 을 앞으로 가등기를 해 주었다는 것으로 보아 담보목적의 가등기 가 되어 있는 것 같은데 만약 갑이 빚진 돈을 갚지 않는 경우에는 이러한 불 안이 따르게 되므로 그 집을 사려면, 귀하가 그 빚을 안고 사는 것으로 하여 잔금에서 을에게 빌려 쓴 원금과 이자 기타 비용만을 공제하고 지급하든지 아니면 을에게 직접 지급하여 가등기를 말소케하고 이전등기를 하는 것이 안 전한 방법이 되겠습니다.

 

19.중도금 일부만 치루고 잔금을 주지 않아 해제하는 절차  

 

문] 급한 사정으로 집을 팔았는데 계약금, 중도금까지만 치루어 놓고 잔금을 주지 않습니다. 잔금지급을 독촉해도 조금 더 기다려 달라고 미루기만 하 는데 저의 사정이 급해서 더 기다릴 수 없습니다. 마침 일시불을 주고 저의 집을 사겠다는 사람이 있어서 그 사람에게 집을 팔고 싶은데 이런 경우 저는 어떠한 절차를 밟아야 합니까?

답] 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서는 판사람(매도인)은 이미 받은 계약금의 배액을 상대방에게 지급하고, 산사람(매수인)은 이미 지 급한 계약금을 포기하고 그 매매계약을 해제할 수 있습니다.

주의하여야 할 것은 이 경우에도 상대방이 계약해제의 사실을 알도록 반 드시 매매계약의 해제를 통보하여야 한다는 것입니다.

매매계약을 체결한 후 계약금은 물론 중도금(중도금의 일부라도 좋습니다) 을 지급한 경우에는 매수인이 나머지 중도금 및 잔금을 정해진 기일에 지급하 지 않는다고 하여 매도인은 그 매매계약을 바로 해제할 수 없습니다.

이 경우에는 먼저 상당한 기한을 정하여 나머지 중도금의 지급을 최고하고 기한 을 도과하면 계약이 해제된 것으로 한다는 통지를 하여야 합니다.

중도금의 일부를 받지 못하고 있는 사이에 잔금 지급일이 도래하였다면 귀하는 나머지 중도금과 잔금을 받고 소유권을 이전하여 줄 의무가 있으므로 귀하도 소 유권이전등기서류를 준비하여 두고, 이와 같은 서류가 준비되어 있음을 알리면서 상당한 기한을 정하여 나머지 중도금 및 잔금의 지급을 위 서류와 상환으로 수령 하여 갈 것을 최고하고, 이 기한을 넘기면 계약이 해제된 것으로 한다는 통지를 하여야 합니다.

이 통지를 받은 적이 없다고 부인할 때에는 이러한 통지를 하였다는 입증을 하여야 한다는 어려움이 있으므로 서면으로 하는 것이 좋고 내용증명우편으로 하면 더욱 좋 겠습니다.

 

20.점포 임차권의 양수와 권리금  

 

문] 타인이 건물 주인으로부터 임차하여 영업을 하던 비디오 가게를 권리금 200 만원을 주고 그 임차인으로부터 양수하여 비디오점을 영업하였습니다. 물론 건물 주인의 승낙을 받고 양수하여 영업을 하였으며 보증금은 건물주가 본인에게 직접 반환하여 주기로 약정하였습니다. 그런데 임차기간이 만료되기도 하였고 다 른 곳으로 이사도 가야 하게 되어 건물 주인에게 보증금을 달라고 하니 건물 주 인은 보증금은 반환할 것이나 권리금은 줄 수 없다고 합니다. 저에게 비디오 가 게를 양수한 자에게 이제는 비디오 가게를 하지 않게 되었으니 권리금을 반환하 여 달라고 하여도 그도 줄 이유가 없다고 버팁니다. 저는 어디에 가서 권리금을 회수할 수 있나요?

답] 보통의 목이 좋은 점포를 얻으려면 반드시 소정액의 권리금을 지급하는 것 이 관례이며, 이 권리금이라는 것은 영업용 건물 등에 있어서 그것이 갖는 지리 적인 입지나 기타 사정으로 인하여 무형의 재산상의 가치가 있는 경우 후에 입주 하는 사람이 먼저번에 입주하였던 임대인에게 지급해 주는 일종의 프리미엄이고, 보통 점포의 소유자와는 관계없이 점포에 입주하는 사람들끼리 수수되는 것이 현 실입니다.

그런데 법적으로 보면 권리금은 어디까지나 세입자간에 주고 받는 것이므로 건 물소유자와는 아무런 관련이 없습니다. 따라서 건물 주인이 권리금을 반환하여 주겠다고 달리 약정을 한 바가 없다면 건물 주인에게 권리금의 반환을 청구할 수 는 없습니다.

그리고 일단 먼저 번의 점포 세입자로부터 점포를 인수하면서 그에게 권리금을 지급한 경우, 달리 약정을 한 바가 없다면, 그 후 그 점포에서 영업을 할 수 없 게 되었다고 하여도 전의 세입자로부터 이를 되돌려 달라고 할 수도 없는 것입니다.