초보자, 토지 경매 시장에 뛰어들다!

▒ 초보자, 토지 경매 시장에 뛰어들다!

전원주택 부지 마련 시 경매를 이용하면 훨씬 싼 가격에 토지를 구입할 수 있으며, 토지거래허가제에도 제외되어 한결 수월하게 토지를 취득할 수 있다. 입찰제로 바뀐 경매 방식은 초보자들도 쉽게 입찰할 수 있을 정도로 절차가 간편하고 안전한 편이지만, 토지를 선택하고 분석하는 일은 초보자들에게 결코 녹녹치가 않다. 곳곳에 도사리고 있는 경매 함정에 빠지지 않기 위해서는 정보를 꼼꼼히 짚어보는 것이 무엇보다 중요하다.

지난 달부터 정부는 토지거래허가구역 내 임야 취득권을 해당지역에서 6개월 이상 거주한 사람에게 주는 등 관련 규제 강화에 들어갔다. 또 허가구역에서는 이미 일정 규모 이상 땅을 사려면 지방자치단체의 허가를 거쳐야 하는 절차가 있다. 그러나 경매로 토지를 낙찰 받을 경우 토지거래허가구역에서도 전입 요건이나 주민등록상의 거주 요건에 큰 제약 없이 취득이 가능하다. 또 논ㆍ밭 등 농지에 대해서도 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 일반매매와 달리 경매에서는 법원에 농지취득자격증명을 제출하면 된다. 농지취득자격증명을 받기 위해서는 지자체에 신청서와 영농계획서 등을 내면 되는데 거래 허가를 받는 것보다는 훨씬 간편하고 거부될 확률도 낮다.

시세보다도 20~40% 싼 가격에 구입이 가능한 것도 경매의 매력 중 하나. 그러나 최근에는 행정중심복합도시와 신도시 및 기업도시 건설 등 개발 예정지인 충남 연기·공주와 경기도 파주·평택·화성, 전남 해남 및 무안, 강원도 횡성군 등에 몰리는 사람들에 의해 낙찰가격이 높아져 자칫 손해를 볼 수 있으므로 주의해야 한다.

○ 입찰 참가시 갖춰야 할 서류

도장과 신분증, 최저매각가의 10%에 해당하는 보증금을 준비한다. 대리인이 참여할 경우 대리인의 신분증과 도장, 보증금, 인감증명을 첨부한 위임장을 준비하면 된다. 법인을 대신해 입찰할 경우 위 서류와 법인의 인감증명서, 법인의 위임장을 첨부하면 된다.

○ 토지 경매 초보 이것만은 유의!

경매물건은 일반매물보다 싼 값에 취득할 수 있고, 토지거래허가라는 규제로부터 자유롭다는 이점 때문에 투자자뿐만 아니라 실수요자에게서도 상당한 인기를 끌고 있다. 더군다나 낙찰가율이 하향 안정세를 이루고 있고 물건수가 점점 늘어나고 있는 요즘 경매시장 경향과 때를 같이하여 입찰자수도 점점 더 늘어나고 있다. 그러나 이와 같은 이점에도 불구하고 경매물건에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다.

하나,  권리관계를 파악하라

권리분석상 법원경매물건은 채권에 따른 저당권, 가압류, 가등기 등 등기부상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 것이 대부분으로 정확하게 권리관계를 파악하는 지식과 기술이 필요하다. 특히 경매정보에 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이나 ‘유치권 신고 있음’ 이라던가 등기부등본에 예고등기가 되어 있는 경우 등은 입찰에 신중하여야 한다. 이런 물건은 그 권리관계에 따라 낙찰인이 추가의 비용을 부담하게 되거나 잔금을 납부하고도 소유권을 잃을 수 있기 때문이다.

둘,  임차인의 배당 관련 여부를 확인한다

임차인이 있는 물건의 경우, 그 임차인이 최초근저당보다 먼저 전입한 선순위 임차인으로서 확정일자를 부여받고 배당요구를 하였는지 또는 그 선순위 임차인이 보증금 전부를 배당받을 수 있는지의 여부를 확인하여야 한다. 선순위 임차인의 경우 배당받지 못한 보증금은 낙찰인이 부담하여야 하기 때문이다. 또한 임차인란에 ‘임대차관계 미상’이라고 기재되어 있으면 임차인이 없다는 뜻이 아니라 임대차관계가 잘 파악되지 않았으므로 직접 조사하라는 뜻임을 유의하여야 한다.

셋,  전원주택 개발이 가능한 땅인지 알아본다

전원주택지를 취득할 때는 구입 또는 낙찰 받고자 하는 토지가 주택을 지을 수 있는 땅인가를 먼저 살펴보아야 한다. 전원주택용 토지의 경우 대개 자연경관이 우수한 지역을 선호하고 있으나, 그러한 토지의 상당수는 개발제한구역이나 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 개발관련 공법상 각종 규제 때문에 건축이 불가능한 땅도 있기 때문이다. 따라서 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 어떤 공법상 제한이 있고 전원주택 개발이 가능한지를 관할관서 건축과에 문의해야 한다. 특히 군사시설보호구역의 경우 관할 행정관서에서 건축이 가능하다 하더라도 군 당국의 동의가 없으면 건축이 불가능경우도 있으니 주의한다.

전ㆍ답ㆍ과수원 등 농지 경매의 경우에는 농지취득자격증명 제출을 요하는지를 확인해야 한다. 낙찰 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰이 불허되고 법원에 따라서는 보증금까지 몰수하기 때문이다. 전원주택을 상시 거주용이 아니라 별장용(주말용)으로 취득하는 경우에는 취득세가 5배 중과되는 점을 간과해서는 안 된다. 예컨대 3억원에 취득한 전원주택을 별장용으로 이용한다면 그 취득세는 통상 세율 2%인 6백 만원이 아니라 10%인 3천 만원이 부과된다.

넷,  현장조사는 경매에 있어 가장 중요하다

경매물건 선별 시 권리분석이나 임대차관계 분석 이상으로 중요한 것이 현장조사이다. 농지의 경우에는 ‘농지취득자격증명’이 필요한지를 확인하여야 하고, 임야 입찰을 고려할 때에는 그 임야에 묘지가 있는지 또는 지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지를 확인하여야 한다.  그 외 현장조사 시 정확한 시세조사는 필수다.

다섯, 법정지상권에 유의해야 한다

경매 공고란에 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이나 ‘제시외 물건’이 독립된 건물로 평가된 경우에는 꼭 법정지상권을 알아봐야 한다. 토지와 건물의 소유자가 동일했다가 어느 한쪽의 처분에 의해 소유자가 각각 달라지는 경우 건물 소유자에게 토지 사용을 인정해주는 제도가 법정지상권이다. 법정지상권이 성립될 경우 토지를 매입하더라도 사용이 불가능하며 건물 소유자가 그 토지를 사용하는 것을 인정해야한다.

임의경매는 저당권 설정 당시에, 강제경매는 낙찰시 토지와 건물의 소유자가 동일할 경우에 법정지상권이 인정되며, 낙찰시 토지와 건물의 소유자가 다르더라도 그 이전에 토지와 건물의 소유자가 동일했다면 이 경우도 인정된다. 그러나 토지에 저당권이 설정될 시에 건물이 존재하지 않았을 경우나 경매물건 명세서상의 특별매각조건에 건물 철거 특약이 있는 경우, 토지와 건물의 소유주가 한번도 일치하지 않은 경우에는 법정지상권이 성립되지 않는다. 법정지상권 문제는 그 성립여부가 상당히 까다로우므로 전문가의 도움을 청해야한다.

○ 현장조사는 어떻게 이루어지나

토지 경매에서 가장 중요한 절차로 꼽히는 것이 바로 현장 조사인데 현장을 그냥 둘러보는 것은 의미가 없다. 토지 경매에 성공하기 위해서는 현장조사도 요령껏 해야 한다. 현장 확인에서는 어떤 것들을 눈여겨 봐야할까. 우선은 해당 시, 군, 구청을 방문해 지적도(임야도)를 발급받은 뒤 도면과 현장이 일치하는지 알아본다.  그리고 해당지역의 중개업소와 지역주민들을 통해 호가와 실거래가가 일치하는지도 확인해야 한다.

다음은 해당 구청에 가서 토지대장, 개별공시지가확인원, 토지이용계획확인원 등을 열람한다. 토지대장은 토지 면적의 확인을 위해서, 토지이용계획확인원은 해당 지역의 토지이용과 규제사항을 확인하기 위해서이다. 또한 해당 토지가 도시계획에 의해 도로로 편입될 예정이라면 후에 시세보다 훨씬 적은 금액을 보상받게 되므로 토지이용계획확인원과 담당 공무원을 통해 개발계획 등의 여부를 확인해봐야 한다.

□ 토지 경매 실패 사례

＊군사시설보호구역 토지 경매 실패

내년이면 환갑을 맞이하는 최씨는 추후 전원주택 생활을 할 계획이다. 슬슬 도심 생활을 접고 전원주택 생활을 준비할 요량으로 지난 3월 경매에 나온 토지를 낙찰받기로 했다. 해당 물건은 양평군 양평읍에 소재한 토지 121평. 작은 도로와 접해있고 남한강변은 아니지만 길 건너에 작은 개울이 있어 입지도 좋았다. 작은 집 한 채 짓고 정원을 가꾸며 살기에 규모도 적당했다. 입찰에 응하려고 마음을 굳히고 보니 약간의 걸림돌이 있었다. 해당 물건이 군사시설보호구역으로 지정돼 있었던 것. 최씨는 바로 양평군청에 건축가능 여부를 문의했고 가능하다는 답변을 받았다. 최적의 물건을 발견한 셈이었다.

감정평가액은 1억1260만원이었고 2회 유찰돼 최저가는 7천206만원이었다. 맘에 꼭 드는 물건인 만큼 최씨는 최저가보다 한참 높은 9천908만원을 써냈다. 감정가의 88%에 달하는 높은 가격이었다. 자신의 적어낸 낙찰가와 두 번째로 높게 써낸 입찰자의 가격 차이는 불과 8백여만원. 좋은 물건을 적당한 가격에 낙찰 받았다는 생각에 기뻤다. 하지만 문제는 낙찰 받은 후 발생했다. 바로 군사시설보호구역으로 묶여 있는 것이 문제였다. 시에서 전용허가는 가능했지만 군부대에서 허가를 해주지 않아 토지에 대한 용도 변경을 할 수 없었다. 최씨가 양평군청에서만 전용허가 여부를 확인했고 군당국에서는 확인절차를 경매 전에 거치지 않은 것이 화근이었다.

최씨가 양평군청에 들렀을 때 군 관계자는 해당용지가 관리지역이고 현재 휴경지이기 때문에 군 자체에서는 용도 변경허가는 가능하지만 그를 위해서는 군부대의 허가도 받아야 한다고 설명했다. 군사보호시설이라는 용지의 특성을 무시하고 그 해제 여부를 알아보지 않고 무리하게 경매에 참여한 것이 실패 요인이었다. 결국 최씨는 잔여 대금을 납부하지 않아 입찰보증금 990만여원을 잃어야 했다.

＊가벼운 실수로 인한 피해

처음으로 토지 경매를 시도한 김씨는 얼마 전 경매 입찰시 13억원 정도의 입찰가에 실수로 0을 추가로 기입해 130억원으로 잘못 기입된 가격이 낙찰 됐다. 법원에 이의 신청을 했지만 입찰가액을 잘못 기재한 것은 매각불허가 사유가 되지 않아 대금납부를 포기하고 최저가의 10%에 해당하는 보증금을 물어야 했다. 이런 사소한 실수의 경우라도 낙찰자는 잔금을 납부해 물건을 인수하던지 대금납부를 포기할 수밖에 없다. 대부분은 대금납부를 포기하는데 이 경우 김씨의 경우처럼 최저가의 10%에 해당하는 보증을 내야한다.

cf> 매각불허가 사유

- 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때(이해관계인의 항고)

- 직권으로 매각을 불허가 할 사유가 있을 때(무잉여 입찰 등)

- 경매절차 취소사유가 있는 경우(입찰 후 천재지변 기타 낙찰자가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손되거나 권리변동이 있는 경우, 법원의 착오로 입찰물건명세서가 잘못되었거나 입찰절차가 적법하게 진행되지 않은 경우 등)

- 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(채무자가 낙찰받은 경우 등)

- 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경한 때(2순위 임차인의 대위변제)

- 집행정지 결정 정본이 제출된 경우 매각기일 종료 후 낙찰허가 결정신고 전에 집행법원에 집행정지 결정 정본이 제출된 경우

＊진입로로 인한 비용 추가

전라남도 해남에 전원주택 택지를 경매로 낙찰 받은 이씨. 토지에 주택을 지으려 하자 갑자기 진입로의 소유자가 나타나 진입로 사용 허가를 받으려면 돈을 주거나 땅을 별도로 매입해야 한다며 건축을 방해해 추가비용을 들여 땅을 매입할 수 밖에 없었다. 그 외 전원주택 부지조성 완료로 알았으나 경매로 낙찰 받은 후 전용부담금을 납부해야하는 사례. 허가가 취소되어 건축허가가 나지 않는 사례 등이 있다.

 

▷ 자료출처: 한국주택신문 ♡