다운계약서 안써도 세금 확 줄이는 꿀팁

다운계약서 안써도 세금 확 줄이는 꿀팁

[원포인트레슨] 부동산 세금 아끼는 꿀팁(상)

 

부동산 투자수익률을 산출할 때 흔히 보증금, 임대료 등 임대수익과 실투자금은 자연스럽게 계산에 포함하지만, 양도소득세(양도세)와 재산세, 종합부동산세 등 세금은 빠뜨린다. 취득세를 제외한 대부분 부동산 세금은 매매계약을 체결할 때 내지 않는데다 정확히 계산하기도 까다롭기 때문이다.

 

25년간 은행에서 근무하다가 1998년 IMF 외환위기 때 실직하고, 이후 80여 건의 부동산을 소유한 전업투자자의 길로 들어선 김동우(62)씨는 “아무리 백발백중의 명사수라도 날아오는 총알을 막지 못하면 소용없다”며 “공격(투자) 못지않게 방어(절세)가 중요하다”고 말한다. 부동산 투자에 한창이던 그는 2011년 갑작스러운 세무조사를 받고 2200만원의 소득세를 추징당한 이후 “세금을 제대로 알지 못하면 아무리 많은 자산이 있더라도 당할 수 있다는 위기감이 생겼다”고 말했다.

 

◀김동우씨는 “공격(투자) 못지않게 방어(절세)가 중요하다”고 말했다.

 

최근 ‘투에이스의 부동산 절세의 기술’을 출간한 김씨를 땅집고(realty.chosun.com)가 만났다.

 

-절세는 왜 중요한가.

“수익률을 결정하는 것은 결국 세금입니다. 아무리 많은 차익을 남겼다고 해도 실제로 내 손에 들어오는 돈은 세금을 내고 난 뒤 금액이죠. 특히 부동산은 연관된 세금 종류가 많고, 소득이 높아질수록 세율도 높아지는 누진세율을 적용받습니다. 그래서 투자 계획이 있다면 절세 계획도 처음부터 세워야 합니다.”

 

-다운계약서 등 탈세는 사회적으로 문제 아닌가.

“다운계약서를 쓰라고 절대 권하지 않습니다. 정해진 법규에 따라 성실하게 내되 합법적으로 절세하라는 말입니다. 사실 숨긴다고 안 낼 수 있는 시대도 아닙니다.”

 

-어쩌다가 세금을 추징당했나.

“당시 제가 갖고 있던 주택이 ‘전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하’였습니다. 전세로 놓으면 임대소득세를 안 내도 된다고 판단했죠. 그런데 집 살 때 받은 대출금의 이자를 (주택임대사업자로서) 비용 처리한 것이 문제가 됐습니다. 세무당국은 소득이 있으니 비용도 있다고 판단해 소득세를 물린 거죠.”

 

■“계약서 잔금 날짜 조정하라”

 

-절세 기술 중 한가지만 꼽아보면.

“잔금 치르는 날을 며칠 미루거나 당기는 것만으로도 거액의 세금을 줄일 수 있습니다. 양도세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지가 합산 기준일이고, 과세표준 구간이 각각 있습니다. 예를 들어 과세표준(양도차익) 8800만원 이하는 25%, 8800만원 초과는 35% 세율을 적용받죠. 즉 과세표준이 8800만원을 넘을 것 같다면 잔금일을 1월 2일 이후로 해야 절세할 수 있습니다. 또 양도세는 차익과 차손을 합산하기 때문에 만약 올해 초 큰 손해를 보고 판 물건이 있으면 남은 해 동안 양도세 걱정없이 단타 매도를 노리는 전략을 쓸 수 있습니다.”

 

-잔금 날짜 조정은 임차인과 협의가 쉽지 않을 수도 있다.

“그래서 세금에 대해 잘 아는 사람끼리 부동산을 사고팔면 기싸움이 벌어집니다. 예를 들어 재산세는 6월 1일을 기준으로 그때 부동산을 소유한 사람이 1년치를 모두 냅니다. 그래서 매도인은 6월 1일 이전 잔금을 받는 것이, 반대로 매수인은 6월 1일 이후 잔금을 치르는 게 유리합니다. 이 구조를 아는 사람끼리는 5~6월 매매계약을 체결할 때 재산세를 반씩 내기로 협의하죠. 세금을 잘 모르는 사람이라면 혼자 다 내야하는 낭패를 보았을 겁니다.”

 

-잔금 날짜를 조정해 다른 세금도 줄일 수 있나.

“1과세기간(1~6월, 7~12월) 동안 주택 1개 이상을 매수하고 2개 이상을 매도하면 짧은 기간 안에 많은 부동산을 사고 팔면서 실질적으로 매매사업을 하고 있다고 보고 ‘간주매매사업자’로 분류됩니다. 양도차익이 났든, 안 났든 무조건 판 금액 중 건물 부분의 10%를 부가가치세로 내야 하기 때문에 무섭죠. 물론 간주매매사업자는 세무당국의 재량에 따라 이런 기준에 해당하지 않더라도 지정될 가능성이 있지만, 최소한 잔금날짜를 조정해 기준에 걸리지 않도록 해야 합니다. 다만 전용 85㎡ 이하 주택은 부가세가 면제되기 때문에 이런 고민은 중대형 아파트에 투자한 경우에 해당됩니다.”

 

■“명의 분산하면 節稅 가능”

 

-다른 절세 팁이 있다면.

“분산하면 절세할 수 있습니다. 앞서 얘기한 잔금 날짜 조정이 시간을 분산하는 방법이라면, 명의를 분산하는 방법도 있습니다. 양도세는 소득이 높아지면 세율도 높아지는 누진세여서 부부 두 사람의 공동 명의로 하면 세금을 줄일 수 있습니다. 예를 들어 과세표준이 1억원일 경우, 단독 명의 주택이라면 내야 할 양도세는 양도세율 35%(3500만원)에서 누진공제액 1490만원을 뺀 2010만원입니다. 반면 공동 명의라면 과세표준이 5000만원으로 줄어 세율 24%(2400만원)를 적용받고 누진공제액 522만원을 빼면 678만원씩 각각 내게 되죠. 단독 명의일 때보다 총 654만원만큼 절감합니다.”

 

-명의 분산으로 절세할 수 있는 다른 방법이 있나요.

“연간 4000만원 이상 임대소득이 발생하는 주택이라면 명의 분산을 하는 것이 좋습니다. 주택임대소득은 연간 2000만원까지는 비과세됩니다. 연간 4000만원의 임대소득이 나오는 주택을 혼자 소유하면 4000만원에 대한 세금이 부과되지만, 공동 명의(각각 50% 소유)라면 각각 임대소득이 2000만원이기 때문에 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.”

 

조선일보 입력 : 2017.02.09 04:30 | 수정 : 2017.03.22. 09:28