2009년 달라지는 부동산 제도

2009년 달라지는 부동산 제도

 

2008년 하반기 동안 부동산 정책이 숨가쁘게 발표됐다. 경기침체로 인한 부동산 시장의 거래공백 상태가 장기화되면서 정부가 규제완화 정책을 내놓았기 때문이다. 발표된 내용도 세제에서부터 재건축까지 부동산 시장 전반에 관한 것이다. 따라서 당장 새해에 집을 살 계획이 없더라도 달라진 부동산 제도를 숙지해야 효과적인 부동산 장기 포트폴리오를 짤 수 있다.

특히 새해에는 전매제한 완화, 한시적 부동산 세제 완화 등 굵직한 변화도 앞두고 있으므로 내집마련을 앞두고 있는 사람이라면 달라지는 제도를 공부해야 한다. 다음은 부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 꼽아본 2009년 시행 예정인 부동산 제도다.

다주택자 양도세 중과 한시적 완화

1세대 다주택자 양도세 중과세율 한시적 완화된다. 1가구2주택자의 경우 50%로 중과되던 세율이 일반세율('09년, 6~35%)로, 3주택 이상자는 60%에서 45%로 낮춰진다. 적용대상은 기존주택('08.12.31이전 보유주택)은 특례기간('09.1.1~'10.12.31)기간 중에 양도하는 경우에만 적용되며 신규취득주택(’09.1.1~‘10.12.31)은 양도시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다.

종전 9~36%인 양도세가 2009년에는 6~35%로, 2010년에는 6~33%로 하향 조정하기로 했다. 또 1세대 1주택 장기보유특별공제를 연4%․최대80%(20년이상 보유)에서 연8%․최대80%(10년이상 보유)로 확대하고, 일시적 2주택자 중복보유기간을 1년에서 2년으로 연장(’08.11.28이후)하며, 양도소득세가 비과세되는 주택가격을 양도당시 실지거래가액 6억원에서 9억원으로 인상했다.

 

지방 미분양 아파트 세제해택

6.11대책에 따라 지방 미분양 아파트 세제해택(취ㆍ등록세를 기존의 절반으로 감면)이 6월30일까지 이어지며 11.3대책에 따라 2008년 11월 3일~2010년 12월 31일 기간 취득한 지방 미분양 주택 매입시 양도세 중과(일반세율)를 면제하고 10년간 장기보유시 특별공제(연8%, 최대 80%)가 적용된다. 여기에 미분양 해소 차원에서 지방 미분양 주택을 산 뒤 5년간 발생한 양도차익에 대해선 세금을 물리지 않는 방안을 국토부에서 재차 추진하기로 했다.

비사업용 토지의 양도소득세 중과 완화

공익목적으로 수용되는 경우 사업인정고시일로부터 5년 전에 취득한 토지는 양도소득세 중과대상에서 제외한다. 또 8년 이상 재촌재경한 농지․임야․목장용지를 직계존속으로부터 상속․증여받은 후 양도하는 경우 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과대상에서 제외되며       (* 일반세율[6%～33%('09 : 6%～35%)] 및 장기보유특별공제(최대30%) 적용) 8년 이상 재촌자경한 농지에 대한 양도소득세 감면한도를 현행 1년간 1억원, 5년간 1억원에서 1년간 2억원, 5년간 3억원으로 인상했다.

종합부동산세 과세기준금액 ‘인별 6억원’ 결정

2008년말 논란이 되었던 종부세 과세기준금액은 ‘인별 6억원’으로 결정됐다. 단독명의 1주택자에 대해선 기초공제 3억원을 추가해주기로 해 사실상 9억원으로 상향 조정된 것이다. 과표구간 및 세율도 조정된다. 당초 정부안은 0.5~1%였으나 과표구간이 신설되면서 0.5%~2%로 정해졌다. 과표기준별로 보면 △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5% △94억원 초과 2%로 세분화됐다. 1주택 고령자 세액공제는 △60세 이상 10% △65세 이상 20% △70세 이상 30%이며 장기보유자(1주택)에 대해선 △5년 이상~10년 미만의 경우 20% △10년 이상의 경우 40%의 세액공제를 적용하기로 했다. 또 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 한시적으로 비과세하기로 했다.

소형주택 의무건설 비율 연초 시행

기존 60㎡이하, 85㎡초과~85㎡이하, 85㎡초과(바닥면적기준) 비율을 각각 2:4:4로 규정했던 소형주택 의무건설 비율이 2009년 초 조정될 예정이다. 85㎡이하와 초과로 나눠 6:4의 비율로 지으면 된다. 구체적인 비율은 지방자치단체 조례로 위임된다.

신혼부부 주택 청약자격 완화

2008년 7월부터 실시된 신혼부부 특별공급제도가 1월 초순부터는 특별공급대상 신청 자격 완화된다. 청약통장가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축되고 불임부부, 무자녀신혼부부 등도 혼인기간이 5년을 넘지 않았으면 3순위로 청약할 수 있다. 또 소득기준도 소형분양주택과 공공임대주택에 한해 소득기준을 전년도 도시근로자 평균소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하로 상향 조정된다.

임대주택의무비율 폐지 및 재건축 용적률 상향

임대주택 의무비율 완화 및 용적률 상향은 '도시및주거환경정비법' 개정안이 통과되면 하위법령을 마련해 시행될 예정이다.('09.3월경 예상) 임대주택 의무비율은 재건축 사업에 따라 증가하는 용적률의 25%만큼의 임대주택을 짓는 정책으로 내년부터는 보금자리 주택 공급으로 바뀐다. 정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다. 용적률 상향조정은 도시정비계획상의 허용 용적률 상한인 300%까지 허용하기로 했다. 현행법상 일반주거지 용적률은 1종 200%, 2종 250%. 3종 300%가 상한이나 서울시 조례를 통해 50%씩 낮춰 적용하고 있다.

재당첨금지 한시적 배제

상한제 적용 주택에 당첨돼 재당첨금지기간(3~10년)이 지나지 않은 경우라도 3월부터 2011년 3월까지는 민영주택 청약 기회를 주기로 했다. 또 국토부는 재당첨 금지기간도 단축하는 방안이 추진된다(1~5년으로 단축). 재당첨 금지조항은 2007년 9월 분양가 상한제가 실시되면서부터 전국의 아파트에 적용됐다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로, 현재는 3~10년간 재당첨이 금지되고 있다. 과밀억제권역의 경우 면적별로 10년(85㎡ 이하), 5년(85㎡ 초과), 기타지역에서는 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)이다.

부동산중개 손배, 개인 1억원, 법인 2억원까지 보상

부동산 중개사고 배상액이 내년부터 개인 1억원, 법인 2억원까지 확대된다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 개정안을 통해 확정됐으며 이는 부동산가격의 상승에도 불구하고 중개업자의 손해배상책임보장한도가 낮다는 지적에 따라 한도금액을 지금의 2배로 높인 것이다.

재개발구역 지정전 지분쪼개기도 차단

3월부터 재개발이나 뉴타운구역에서 ‘지분 쪼개기’가 원천 차단된다. 시장 또는 도지사가 재개발 또는 정비구역 지정 전에 조합원 인정 기준일을 정하면 이날까지 토지를 소유한 사람들에게만 조합원 자격이 인정된다. 즉 조합원 자격 인정 기준일이 지난 뒤 분할된 토지나 지어진 다세대주택 소유자들은 대표 1명만 조합원 자격이 인정돼 아파트 입주권이 부여되고 나머지는 현금으로 청산된다. 현재 서울시 등이 시행하고 있는 지분 쪼개기 제한 조치가 재개발 구역 지정 이후 적용되는 것에 비하면 새 규제는 구역 지정 전에 적용돼 규제가 대폭 강화되는 것이다.

보금자리주택 본격 공급

2009년부터 보금자리주택이 본격 공급된다. 3월까지 하위법령 정비를 완료하고 6월까지 시범지구를 지정, 하반기에 사전예약제(청약자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 앞서 확인해 예비당첨자를 선정하는 제도) 방식으로 첫 분양될 예정이다. 특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근지역 신규분양아파트보다 15% 싸게 공급될 전망이다.

또 소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 단지형 다세대 제도가 도입되며 광역 개발이 가능한 도심 역세권을 개발해 주택을 공급할 계획이다.

수도권 전매제한 기간 완화

8.21부동산 대책에 발표된 수도권 전매제한기간도 완화됐다. 종전 10~5년에서 7~1년으로 완화하되, 후분양의 경우 선분양과 형평성을 유지할 수 있도록 전매제한기간이 3년 이하인 경우에는 전매제한기간과 소유권이전등기 중 먼저 도래한 때까지로 하며 3년을 초과하는 경우에는 3년 이내에 소유권이전등기 완료시 3년이 경과한 것으로 보아 잔여기간이 경과한 때에 전매제한기간이 종료되는 것으로 한다. (2008.12.9시행)

한편 지난 12월 22일 국토해양부의 업무보고에 따라 2009년 중으로 수도권 공공주택의 전매제한기간이 완화될 것으로 보인다. 과밀억제권역인 경우 85㎡이하는 7년에서 5년으로, 85㎡초과는 5년에서 3년으로 각각 줄고 기타지역에서는 85㎡이하는 5년에서 3년으로, 85㎡초과는 3년에서 1년(투기과열지구는 3년)으로 각각 준다.

상가ㆍ오피스텔 분양시 토지거래허가제 적용 배제

상가ㆍ오피스텔의 경우도 2009년 상반기부터 최초 분양시 토지거래허가대상에서 제외된다. 종전에는 토지거래허가구역내에서 상가.오피스텔을 분양받은 경우, 토지거래허가대상 면적 이하라도 허가대상이 되어 4년간 매매 및 임대가 불가했다.