부동산 계약 시 주의사항

◇부동산 계약 시 주의사항

1) 계약 시 확인할 CHECK POINT

① 중개대상 물건확인·설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인여부 확인

② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인

③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증(위조여부, 현주거지 일치), 위임장(본인 인감,대리인서명 날인), 인감증명서(본인3개월 내)

④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인

2) 반드시 확인되어야 할 계약서 내용

① 계약당사자의 인적사항

② 매매금액

③ 매매금액 지급방법

④ 매매부동산의 인도방법

⑤ 계약위반 시 배상문제

⑥ 계약 년·월 ·일 등

3) 실전! 계약서 작성

① 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.

② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.

③ 부동산의 표시란 에는 상세히 기재하여야한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는[뒷면참조],[별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지목록에 기재한다.

④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다.

⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우〈해당 없다〉는 표시를 하여야 한다.

⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.

⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.

⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.

⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.

⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명 날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.

⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

4) 잔금지급시 CHECK POINT

① 중도금 및 잔금 지급 시에도 등기부등본을 한번더 확인한다.

② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수 시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인한다.

③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항(주민등록등본 의거)을 확실히 체크한다.

④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.

*잔금 시 매수인은 법무사(등기)를, 매도인은 세무사(양도세)를 대동한다.

※준비사항 

◎ 매도인 : 등기권리증, 인감증명서 부동산매도용(매수자 주민등록주소, 주민번호를 기재해야함) 거래사실확인용 각1통, 주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타서류

◎ 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 잔금

◎ 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획 확인원, 중개 대상물건확인·설명서, 검인계약서 등

5)계약조항 검토 후 특약사항 란에 명시할 사항

① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시 까지 유지하여 양도한다는 내용

② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

③ 잔금 일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용

④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용

⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

◇부동산계약 시 주의할 점

1) 부동산매매계약서 작성 시 유의사항

* 계약체결 전 해당물건의 시세가 적당한지를 판단하기위해 부동산 시세를 알아본다.

* 해당물건의 건축물 관리대장, 토지대장, 등기부등본 등 각종공부를 떼어 소유권에 문제가 없는지 검토한다.

* 계약서 작성 시 반드시 중개업자의 중개대상물 확인 설명서를 첨부하도록 한다.(중개대상물 확인 설명서는 대상물의 표시와 등기부 기재사항, 공법상 이용제한 및 거래규제사항 등을 상세히 기록한 서류로 추후 중개업자 책임소재를 명확하게 밝힐 수 있다.)

* 계약서의 특약사항 작성을 꼼꼼히 하여야한다. 계약은 매도자, 매수자, 중개업자가 함께 모여 체결한다.

2) 계약 시 유의사항

공동소유인지 확인해야한다. 공동소유일 경우 공동소유자 전원의 동의를 받고 계약한다. 공동소유자 중 한사람이라도 반대할 경우 계약은 성립되지 않는다. 계약당사자로 권리가 있는 사람이어야 한다. 토지와 건물의 소유자가 일치 하는지 확인해야 한다. 목적물의 부동산 등기부등본을 발급받아 확인해 본다.(표제부, 갑구, 을구란을 확인) 목적물의 위치, 경계 주위환경 등 확인하고 공법상 제한요소가 있는지 도시계획법, 건축법, 국토관리법등을 공부상으로 확인한다. 계약서를 정확히 작성해야 한다. 계약서를 작성할 때는 공인중개사에게만 의존 말고 합의된 사항을 모두 기재하고 계약서에 인쇄된 부분에 대해 문제가 되는 문구는 삭제하는 등 상세한 부분까지 살펴야 하며, 영수증도 받아야 한다. 부동산 계약 후 잔금만 남은 상태에서 매도인이 갑자기 사망한 경우 중도금까지 지불한 상태에서 매도인이 사망하였으므로 재산상속인은 상속 개시된 때로부터 권리의무를 승계해야한다. 따라서 주택 상속인은 잔금을 받고 소유권 이전등기에 협력할 의무를 지게 된다. 그러나 상속인이 끝까지 잔금을 거절할 경우에는 잔금을 공탁하고 소유권이전등기 청구소송을 제기한다.

3) 부동산 계약 시 살펴야 할 기본적인 사항들

1,계약당사자로서의 권리가 있는 사람인가를 확인해야 한다. 이를 위해 그 집이 법인의 집인지 자연인의 집인지를 확인한 다음 소유주가 땅과 건물의 소유가  일치하는지, 그리고 공동 주택의 경우 토지의 지분이 포함되어 있는지 등을 확인해 보아야 하는데 특히, 대리인의 자격으로 매매에 나서는 경우 정당한 대리인인지, 법률적인하자가 없는 자인가를 확인하여야 하는데, 진정한 대리인이 아닐 경우 취소나 무효가 될 수 있기 때문이다.

2,목적물을 확인해야 하는데 목적물을 확인하려면 위치, 경계, 주위환경의 상태, 일조량, 통풍관계, 냉난방시설, 건축재료, 거실 및 주방 등의 배치상태, 급수배수, 전력의 상태, 교통의 편리도, 도로의 인접여부를 모두 확인하고 또 공법상 제한요소가 있는지 도시계획법, 토지정리 사업법, 건축법, 국토이용관리법, 도시재개발법 등을 공부상으로 확인해야 한다.

3,등기 및 건축물관리대장 등을 확인하여 권리상 하자의 유무여부를 확인해야 하는데 끝으로 가등기, 가압류, 압류, 저당권, 지상권, 경매신청 등이 있는지의 여부를 공부를 떼어서 확인해보아야 한다.

4,계약서를 정확하게 작성해야 하는데 계약서를 작성할 때에는 공인중개사에게만 의존 말고 합의된 사항을 모두 기재하고 계약서에 인쇄된 부분에 대해 문제가 되는 문구는 삭제하는 등 상세한 부분까지 살펴야 한다.

5,매매 시 계약의 성립요건은 돈을 주고받아야 비로소 효력이 있으므로 영수증 받는 문제를 소홀히 할 때에는 큰 실수를 범할 수 있다.

4) 부동산 매매계약 시 필수 확인사항

 

1,소유주 확인

중개업자를 통해 계약할 때는 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인 설명서와 계약직전에 교부받은 등기부 등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약 한다는 것은 상식적인 일이다. 만일 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효이며 대리계약자가 부부간이든 부자지간이던지 법적으로 대리권은 없다. 계약서를 작성하기 위해서는 계약상대방의 본인여부를 확인해야 하는데 이는 보통 중개업자가 하며, 이때 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서등을 확인하여야 한다. 위임장이 필요 없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때에는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약의사를 확인해 봐야하는데 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.

2,해약 및 해약금

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 이내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지 않다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

※ 계약을 해제 할 수 있는 경우는 다음의 3가지이다.

첫째, 이러이러한 경우는 계약을 해제할 수 있다.’라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.

둘째, 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전 까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로서 해제할 수 있다.

셋째, 법정해제가 있는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 먼저 상당기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행이 없을 경우 별도로 계약해제의 의사표시를 하여야 계약해제의 효력이 발생한다.(민법 제544조) 위 사례의 경우 매도인도 잔금기일에 이전등기에 필요한 서류(부동산매도용 인감증명서와 인감도장 등기권리증 위임장 등)를 제공하지 않았으면 매수인의 잔대금 불 지급만으로는 계약해제의 효력이 나타나지 않는다.

따라서 특약 사항란에 ‘24시간 이내에 일방이 해제할 수 있다.’ 라는 해제 단서 조항 없이 계약이 체결되었다면 매수자는 계약금을 포기함으로서, 매도자는 배액을 상환함으로서만 해제가 가능하다. 그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주된다.

5) 부동산 중개사고

여러 가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다. 실제로 일어나는 중개 사고를 사례별로 나눠보면 등기부등본과 각종권리관계를 확인하지 않고서 각종제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인이 관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다. 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접 확인하고 알아보아야 한다. 중개업자들이 거래 성사에 집착 하면서 매도인 측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다. 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안 된다. 복사나 위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는 관계공무원의 인증여부를 확인해야하며, 가장최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다.

거래 당사자가 이 같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다. 중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접합의를 보는 것이다. 합의가 이루어지지 않으면 법원에 민사소송을 내거나 중개업 분쟁조정위원회에 신청하면 된다. 중개업분쟁조정위원회는 소비자와 중개업자간의 분쟁을 조정, 처리하기위해 허가 등록관청(중개업소가 속한 시, 군, 구청)이 94년부터 설치 운영해 오고 있다.

중개업자와 합의가 이루어지거나 중개업분쟁조정위원회의 조정을 받아 들였다면 손해배상 합의서를 허가관청에 제출하여 공제금지급사유발생 확인신청을 한다. 소송의 경우 합의서 대신 법원이 확정한 판결문으로 대신한다. 신청을 받은 허가 관청이 ‘공제지급사유발생확인서’를 중개업자의 업무를 보증하고 있는 기관(공제조합, 보증보험회사, 공탁기관)으로 발급하면 손해배상을 받게 된다.

소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 법인인 경우 5,000만원, 개인 중개업자인 경우 2,000만원이다. 그러나 중개업자가 무허가업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다. 따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다.  

▶ 수수료 산정방법

거래금액에 수수료 율을 곱하여 산출하되, 산출금액이 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위내에서 지불한다.

- 매매는 매매대금 х 수수료율

- 전세는 전세대금 х 수수료율

- 월세는 <월세보증금+(월세액х계약기간(월))> х 수수료율

▶ 부동산중개수수료 요율표

종    별 거 래 가 액 수수료 요율 한 도 액 매매.교환 5천만원미만 0.6% 이내 250,000원 5천만원이상~2억원미만 0.5% 이내 800,000원 2억원이상~6억원미만 0.4% 이내 - 매매.교환 이외의 임대차등 5천만원미만 0.5% 이내 200,000원 5천만원이상~1억원미만 0.4% 이내 300,000원 1억원이상~3억원미만 0.3% 이내 -        1. 일반주택 (고급주택은 제외)    2. 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원이상 또는 임대가 3억원이상의 고급        주택은 중개수수료한도(매매 0.2 내지~0.9 퍼센트, 임대 0.2 내지~0.8 퍼센트)        내에서 중개의뢰인과 중개업자가 별도 체결하는 계약에 따른다.

◇ 임대차 계약 시 유의해야 할 점

1) 집주인 확인

전세계약을 할 때 임대인은 반드시 등기부상의 소유자여야 합니다. 실제 소유자가 등기부상의 소유자와 다를 수도 있는 데 이때 실소유자와 계약하는 경우는 법적인 보호를 받지 못합니다.또 대리인 혹은 집주인이 아닌 자와 계약할 때는 집주인의 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인지 확인해야 합니다. 만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 당첨서류에 명시된 주민등록번호, 이름 등을 주민등록등본 과 대조해보면 본인 여부를 알 수 있습니다．

2) 가등기/가압류/가처분/저당권이 설정된 집

가처분이나 가등기가 설정된 집에 전세든 사람은 확정일자 인을 받아두어도 소용이 없습니다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태를 말합니다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소를 할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려받지 못하게 됩니다. 그리고 뜻밖의 낭패를 당하지 않으려면 전세계약을 할 때 집에 저당권이 설정됐는지를 직접 확인해야 합니다. 만약 선순위 저당권이 설정돼 있다면 집값에서 선순위 저당권 금액을 뺀 금액이 전세금보다 많은가를 계산해봐야 합니다. 또한 자기 말고 다른 세입자가 있고 그자가 소액보증금에 해당하고 자기는 그렇지 않을 경우 소액보증금임차인이 자기보다 선순위이므로 이것도 고려해 넣어야 합니다. 요즘처럼 집값이 폭락할 때는 선순위 근저당을 제하고 전세금을 보전 받는 일이 쉽지 않습니다. 또한 만일을 위해서 잔금을 치르고 즉시 관할지역 동사무소에 가서 전입신고를 마치고 계약서 뒷면에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다, 또한 임대차의 대항요건의 하나인 주민등록을 함부로 옮겨서는 후일에 큰 낭패를 보기가 쉽습니다. 이사를 가더라도 주민등록은 보증금등을 완제 받은 후에 옮기는 것이 좋습니다. 확정일자를 받아두면 전세집이 경매에 부쳐 지더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다. 저당권이 설정되기에 앞서 전입신고를 하면 가압류 또는 경매 때 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 생기게 됩니다. 저당권 설정은 관할지역의 등기소에 가서 등기부등본을 떼보면 됩니다. 계약 전에 선순위 저    당권이 없다고 안심하는 것은 금물. 잔금을 치르기 전에 다시한번 확인해야 합니다.

3) 계약서 작성 시 주의해야할 사항

주택임대차보호법에선 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있습니다. 별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받습니다. 법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋습니다. 집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있습니다. 2년으로 계약을 체결했을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5% 이내에서 전세금을 인상할 수 있습니다. 계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있습니다. 계약서 작성 시에는 주택의 하자 부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 합니다. 계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부 등본을 다시 한 번 확인해야 합니다. 그 사이에 집이 저당 잡힐 수 있기 때문입니다. 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 합니다.

4) 주택임대차 신용보험

집주인의 도움 없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것입니다. 전세기간 도중에 집이경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있습니다．보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 ５개월이내에 보증보험 회사 지점에 청약을 하면 됩니다. 구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서 전세주택의 건물·토지 등기부등본 세입자의 주민등록등본 등이 필요 합니다．전세금의 ０.５％를 보험료로 냅니다. 처음 가입할 때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸됩니다．

5) 상가임대차

상가는 주택과 달리 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 임대계약을 하기 전에 건물 토지의 등기부등본을 반드시 열람해야 합니다. 나아가 임대계약을 체결하고 건물주인의 동의를 받아 전세권 설정 등기를 해두는 것이 좋습니다. 여기서 주의할 것은 권리금은 임차인끼리 주고받는 것으로 안전장치가 없습니다. 보증금과는 달리 건물주인 으로부터 돌려받을 수 없다는 점입니다. 상가임대는 이전에 장사하던 임차인과 계약하는 전전세 형태가 많은데 이는 매우 위험한일로 건물주인이 동의하지 않으면 임차권을 넘겨받을 수 없으므로 반듯이 건물주인과 계약해야 합니다. 계약기간이 끝나면 실내장식을 원상복구 하는지 여부도 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 원상복구 주체를 둘러싼 말썽을 사전에 방지할 수 있습니다.