확정일자에 관한 해설

l  확정일자에 관한 해설

 

ㅇ 확정일자의 의미

주택임대차보호법에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명 하기 위하여 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말합니다.

ㅇ 확정일자를 받는 방법

확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동 주민센터에서 받을 수 있습니다. 주로 이용하는방법은 주민센터에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전/월세계약서에 확정일자를 부여받는 방법입니다. 확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하 고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.

ㅇ 확정일자의 효력

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다. 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아두어야 합니다.

ㅇ 전세권과 확정일자부 임차권의 비교

확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별로 차이가 없습니다. 그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도 하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다.

① 확정일자는 주민센터 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하 게 받을 수 있으나, 전세권등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 듭니다.

② 확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 주민센터 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나, 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.

③ 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 한 전세권자는 판결절차없이도 직접 경매신청을 할수 있습니다.

④ 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

⑤ 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 판례는 아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했습니다.

ㅇ 확정일자 받은 후 잠시 주소이전

어떤 사정으로든 임차인이 잠시 동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고 한 그때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게 됩니다. 다만, 계약기간이 끝났으나 임대인이 보증금을 반환치 않아 법원의 등기명령으로 임차권등기가 종료되면, 임차인이 다른곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 확정일자의 효력은 기존대로 지속됩니다.

ㅇ 계약의 갱신과 확정일자의 순위

계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 굳이 새로이 계약서를 작성하지 않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속됩니다. 다만, 계약서를 새로이 작성하는 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 필히 보관해야 합니다. 기존 계약서를 보관하는 이유는 기존 계약서에 받아둔 확정일자의 순위를 보존하기 위함입니다.

 

ㅇ 확정일자 계약서에 주소 번지가 잘못적힌 경우

계약서상의 지번이 잘못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우, 또는 공동주택의 명칭과 실제 동 호수 표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다.

ㅇ 미등기 주택의 확정일자 효력

건축물이 법률적 또는 물리적 결함으로 영구히 등기가 날 수 없는 건물이 아니라면 미등기 주택 이라 하더라도 입주시 확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없습니다. 이 경우 중요한 것은 등기가 없기 때문에 실제 권한있는 소유자와 계약을 해야한다는 점입니다.

ㅇ 확정일자 계약서 분실

확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할수 있는 방법이 없고, 새로이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 됩니다. 다만, 판례는 확정일자 받은 사실은 확정일자를 준 기관의 공정증서대장 등, 다른 방법으로도 입증할 수 있다고 했습니다.