집먼저 사고 땅사라

종부세 우선 내고 땅 사세요.

 

“지난해 종합부동산세 내신   분 손들어 보세요”

그렇다면 “올해 종합부동산세  내고 싶은 분   손 들어보세요”

 

요전 날 주부들 대상 백화점 특강에서 이런 질문을 불쑥 던지자 참석자들 대다수가 활짝 웃으면서  손을 번쩍 들었다. 필자 나름대로 컨설팅업무를  수행 하면서 지키는 원칙이 몇 개 있다. 우선적으로 고객들이  종합부동산세 대상이  될때까지 자본가치(capital gain)을 얻을 수 있는   주택부분에  투자를 시키는 것이다.

가령 전세나  6억원이하의 주택에 살면서  수익형 부동산에  투자하려고 하면 필사적으로 만류하고, 보다 나은 주거지역의 주택에  투자에 집중하도록 설득한다. 주택부분에 대한 종부세를 낸 영수증을 가져오면 그때서야   토지나 상가,오피스텔에 대한 컨설팅을 진행한다.

술좌석 농담으로 ‘마누라 없어도 땅은 사라’라는  말이 한때는 유행했으나 예전이나 지금이나 부동산 투자 여건상 이는 전적으로 올바르지 못한 ‘선동문구’에 불과하다.  땅 투자는 아파트 투자보다 10배, 20배 더 신중하고 5년 이상 묻어놓을 생각으로 장기 투자하지 않으면 안된다.  물론 종합부동산세를 부담한 이후다.

토지는 아파트와 달리 급할 때 처분하기  어려운 상품이고 강화된 세금으로 인해 양도차익도 예전처럼 크지 않다. 토지를 전문적으로 취급하는 중개인을 찾기도 어려울 뿐 더러  설령 찾더라도 " 매입하려고하는 가격이 적절한 가격인가" 라는 적정 거래되는 가격을 알아내기도 어렵다. 토지관련 법률은 복잡하여 전문가도 간혹 실수할 때가 있다.

 

정보가 빠른 고액투자자들은 토지전문가를 찾아 나서기도 하지만 대개의 소액투자자는 토지를 직접 매입하기 때문에 다리품을 부지런히 팔아야 한다. 브로커를 통한 생면부지의 부지의 땅을 노리기보다는 자신이 가장 잘 아는 토지를 발품삼아 투자하는 지혜가 필요하다.

요즘은 영농조합 형태로  교묘히 탈을 쓴  기획부동산업체로부터 전화가 오면  바로 끊어 버리는 지혜가 필요하다. 인센티브에 의해 잘 훈련된 이들의 말을 듣다보면 자신도 모르게 속아 넘어간다. 이들은 개발계획도 잡히지 않고 부동산에서 가장 중요한 접근로도 확보되지 않은 강원도 오지나 제주도 도면까지 들이 내밀며 그럴듯하게 설명한다.

이들로부터 당한 사분들의 사례를 분석해 보면 한 필지를 수십명의 지분으로 공동 등기 하거나 싼 임야를 필지분야를 해 개발행위를 조건으로 비싸게  전원주택용지로 팔고 있는 경우가 대다수다. 대다수 선량한 일반인들은  이들의  꼬임수에 넘어가 적정가격보다 몇 배의 돈을 지불하고 추후 되팔아주겠다는 침에바른 꼬임에  넘어간다.

주택 부분에 대한 종합부동산세를  부담하고 계신  분들은 설령 토지투자를 잘못해 장기간 자금이 묶이더라도 주택을 기반으로 빠른 시일 내에 일어설 수 있다. 하지만 그렇지 않은 분들은 장기간 토지에  묶인 목돈으로 인해   경제적으로나 정신적으로 일어서기기까지 상당한 시간이 요구되어 지고 , 간혹 투자 실패로  가정의 불화로까지 이어지기도 한다.          

한 필지로 구성된 지번이 여러명이 공동으로 소유하고 있는 등  여러 요건으로 인해 추후 필요에 의해 매각하기도 쉽지 않다. 또한 나중에 본인이 구입한 토지에 문제가 생길 경우 조직화된  이들을 상대로 각개전투로  개인이  법적대응 하기도 쉽지 않다. 이들은 법인명을 바꾸면서 사무실을 자주 옮겨 다니고 주로 팀별로 영업해 책임을 회피하기 때문이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되고 있는데  기존의 준도시지역과 준농림지역은 관리지역으로 통합되었다. 순차적으로 토지적성 평가를 통해 계획관리, 생산관리, 보전용도로 구분관리 될 예정이고 일부 지역은 적성평가를 마무리 되었다.  

토지적성 평가를 통해 발에 제한을 받는 그린벨트에 준하는 제약을 받는 땅이 많아져 섣부르게 투자했다간 낭패하기 쉽다. 얼마 전  결혼을 앞둔 예비 신부가 상담 차 방문했다. 결혼을 앞둔 신랑이 신혼집 구할 생각 않고 강남권 기획부동산 권유로   강원도지역의  토지에  정신이 팔려 있다고 했다. 고수익을 내세운 부동산 상품은 위험이 따르기 때문에  내집 마련하기 위한 피 같은 돈을 일시에 잃어버리게 할 수 있다.

부동산 투자 초보자들은 안전하게 먼저 내집 마련의 꿈을 이루고 난 후 전문가의 상담을 통해 다른 투자처를  물색하는 것이 쉽지 않다. 집이 없으면 자녀들도 학교에서 기를 못 편다고 한다. 집이 있어야 마음의 안정을....